“사업비 95%가 빚”, 부동산 PF 구조 개선 필요성 커져

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부동산 PF 자금조달 해외사례 연구용역 4월 마무리

시행사 자기자본비율 5~10%에 불과…미국은 20~30% 수준

“건전하지 못한 구조지만…자기자본비율 단기간에 높이기 어려워”

시행사가 대부분의 사업비를 금융기관 대출에 의존하고 있는 PF 사업 구조와 관련해 자금조달 방안을 다변화하고 리스크를 적절히 관리할 수 있는 방향으로 개선이 필요하다고 목소리를 높였다.ⓒ뉴시스 시행사가 대부분의 사업비를 금융기관 대출에 의존하고 있는 PF 사업 구조와 관련해 자금조달 방안을 다변화하고 리스크를 적절히 관리할 수 있는 방향으로 개선이 필요하다고 목소리를 높였다.ⓒ뉴시스

시행사가 대부분의 사업비를 금융기관 대출에 의존하고 있는 PF 사업 구조와 관련해 자금조달 방안을 다변화하고 리스크를 적절히 관리할 수 있는 방향으로 개선이 필요하다고 목소리를 높였다.

4일 기획재정부와 국토교통부에 따르면 한국개발연구원(KDI)과 조세재정연구원, 국토연구원 등에 맡긴 부동산 PF 자금조달 관련 해외사례 조사 연구용역 결과가 이달 중으로 나온다. 이 연구용역을 토대로 부동산 PF사업 구조 개선 방안이 논의될 것으로 보인다.

국토부 관계자는 “이달 연구용역 결과가 나오면 이를 기반으로 정책을 논의하고 관계기관 협의 후 구체적인 내용이 발표될 거 같다”며 “발표 시기는 기재부와 협의를 해야한다”고 설명했다.

통상 국내의 부동산 개발사업의 경우 시행사가 투입하는 비율은 총 사업비의 5~10%에 불과하다. 나머지는 금융기관의 대출을 일으켜 사업을 진행한다. 다만 대부분의 시행사가 영세한 규모다 보니, 현금 보유량이 많고 규모가 큰 시공사의 채무보증을 통해 대출을 받게 된다.

금융사는 부동산 개발 사업에서 기대되는 수익성과 시공사의 신용도를 기반으로 대규모의 자금을 지원하게 되는 것이다.

반면 미국 등의 해외 사례를 살펴보면 시행사가 초기에 투입하는 자본금이 총 사업비의 20~30% 수준이라는 설명이다.

국내 PF 사업 구조는 부동산 가격이 상승하고 시장이 호황일 때는 고수익을 안겨주며 문제되지 않는다. 그러나 금리가 급격히 오르고 부동산 가격이 떨어지고, 미분양 주택 물량이 쌓이는 침체기에는 커다란 부메랑이 돼 날아와 채무보증, 책임준공을 약속한 건설사를 위협한다.

이에 정부도 부동산 PF 구조를 개선해야 한다는 데 크게 공감하고 있다. 박상우 국토교통부 장관은 지난 2일 진행된 취임 100일 기념 출입기자단 간담회에서 “부동산 PF가 적은 자본으로 빚을 내서 하는 것이기 때문에 구조적으로 건전하지 못하다”며 “빚을 잘 내서 잘 되면 돈을 많이 벌고 안되면 망하는 구조였는데, 개선해야 한다는 컨센서스(합의)가 있었다”고 언급한 바 있다.

다만 단기간 내 시행사가 투입해야 하는 자기자본비율을 현재 5~10%에서 20% 수준으로 높이는 것은 현실적으로 어렵다. 자본력이 낮은 시행사에게 자본비율을 높이라고 한다면 대부분이 사업을 시작할 수조차 없다는 것이다. 이에 따라 단계적으로 자본비율을 높이는 등의 방안 마련이 요구되고 있다.

박광배 대한건설정책연구원 선임연구위원은 “부동산 PF는 사업성에 기반에 자금을 조달해 사업을 효과적으로 추진할 수 있는 수단이었는데, 부동산 시장 침체와 미분양 등으로 사업성이 떨어져서 최근 문제가 되고 있는 것”이라며 “부동산 사업에서 자기자본비율을 높이는 것이 좋기는 하지만 단기간에 끌어 올리는 것은 사실상 쉽지 않다”고 설명했다.

그러면서 “자금조달을 다양화할 수 있는 방법으로 자산유동화를 고려해볼 수 있는데 요즘처럼 시장이 좋지 않은 상황에서도 여의치는 않다”며 “부동산 시장의 위험이 금융시장으로 연쇄적으로 번지는 문제를 막기 위해서는, 앞으로 금융당국에서도 부동산 PF에 대한 관리감독을 철저히 할 필요가 있겠다”고 진단했다.

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