정비사업 소유주 고민 깊어진다…공사비 인상에 프리미엄 ‘뚝’

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노원구 상계2구역 위치도이미지서울시 정비몽땅
노원구 상계2구역 위치도[이미지=서울시 정비몽땅]

정비사업(재건축·재개발)지 소유자들이 선택의 갈림길에 섰다. 공사비 인상에 따라 조합원이 부담해야 하는 비용이 커지면서 매물을 팔아야 할지 보유해야 할지 고민을 하기 시작한 것이다. 일부 지역에서는 매물에 붙었던 웃돈(프리미엄)도 조금씩 떨어지고 있다.
 
28일 정비업계 등에 따르면 다음달 16일 관리처분인가를 위한 총회를 앞두고 있는 노원구 상계2구역의 조합원 분양가가 지난해 조합원 분양신청 당시보다 최대 1억5000만원가량 뛰었다.
 
지난해 5월 진행됐던 조합원 분양신청 당시 전용 59㎡의 조합원 분양가는 5억6000만원, 전용 84㎡는 7억7000만원 수준이었으나 최근 관리처분계획상 분양가는 각각 6억9000만원, 9억2000만원 수준으로 올랐다. 공사비 증가가 조합원 분양가 증가의 주된 이유로 꼽힌다. 지난해 5월 당시 예정된 3.3㎡(평)당 공사비는 472만원이었으나 최근 595만원으로 증액된 것으로 나타났다.
 
이렇다 보니 해당 구역 매물 프리미엄은 자연스럽게 떨어졌다. 인근 공인중개업자들에 따르면 지난해 2억원 수준 프리미엄을 가진 매물은 지금은 1억원 수준으로 하락했다.
 
조합원 분양가는 감정평가를 통해 받은 해당 매물 권리가액과 추가 분담금의 합이라고 보면 된다. 예를 들어 상계2구역 전용 59㎡ 입주권을 받을 수 있는 권리가액 3억원짜리 매물을 가진 조합원의 조합원 분양가가 6억9000만원이라면 추가로 내야 할 분담금이 3억9000만원인 셈이다.
 
소유자들은 기대치에 따라 권리가액 3억원에 프리미엄을 추가해서 시장에 내놓는다. 프리미엄이 1억원이라면 거래가는 4억원이 된다. 해당 매물을 매수한다면 최종적으로는 조합원 분양가 6억9000만원에 프리미엄 1억원을 더한 7억9000만원으로 전용 59㎡ 입주권을 얻을 수 있는 것이다. 
 
이런 과정은 재건축 사업에서도 일어난다. 재건축에 들어가는 추가 분담금 등 비용이 늘어나면 해당 매물의 가치는 하락할 수밖에 없다. 노원구 상계주공5단지는 공사비 인상으로 인한 추가 분담금이 5억원에 달하는 것으로 추정되자 조합원들의 불만이 쏟아졌다. 조합은 결국 지난 25일 소유주 전체 회의를 열고 시공사인 GS건설과의 계약 해지 안건을 의결하기에 이르렀다.
 
김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “최근 서울 지역에서도 대어로 꼽혔던 노량진1구역이 공사비 730만원을 내걸었으나 유찰됐다”라며 “공사비가 올랐다는 것은 부정할 수 없는 사실로 정비사업지 사업성이 나빠졌다는 것을 모두 인식해야 한다”고 말했다. 그러면서 “입지가 좋은 곳은 추후 일반 분양가도 높일 수 있어 사업이 성공적으로 마무리될 수 있겠지만 사업성이 안 나오는 구역들은 전면적인 재검토를 해볼 필요가 있다”며 “정비사업지를 매수할 때도 막연한 기대감 대신 현실적인 분석을 해야 할 것”이라고 조언했다.
 

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노원구 상계2구역 조감도 [이미지=서울시 정비몽땅]
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