“대체 얼마나 벌길래?”…연예인들의 부동산 투자 ‘교묘한 수법’에 모두가 놀랐다
연예인들의 부동산 투자는 꾸준히 화제가 되는 관심거리입니다. 최근에는 연예인들의 남다른 절세 비법이 알려지며 눈길을 끌고 있는데요. 이에 따른 비판의 목소리도 이어지고 있어 관심이 주목되고 있습니다.
“세금도 고려해야”…큰 시세차익에도 방심 금물
‘우리나라에서 부동산 투자는 남는 장사’라는 불변의 법칙이 있습니다. 땅은 좁고 사람은 많으니 건물만 잘 사도 이득이 남는건 어찌보면 당연한 일인데요.
부동산 투자는 건물을 사고 되팔면 된다는 생각만 할 게 아니라 취득세, 양도세 등 들어가는 세금만 해도 한두가지가 아니고 그 금액도 만만치 않기 때문에 세금까지 잘 따져봐야 합니다.
그 중 이효리·이상순 부부가 똑똑한 재테크와 절세 방법으로 좋은 성적을 남겨 화제가 되었는데요. 두 사람은 지난 2019년 한남동에 자리한 4층 규모의 빌딩을 매입했습니다.
두 사람이 빌딩을 매입한 가격은 58억원으로 1층은 음식점, 2층부터 4층까지는 사무실로 사용되는 곳이었습니다. 매입가 중에서 10억 2천만원은 대출로 충당했는데요. 해당 빌딩의 임차 보증금은 2억원, 월세는 1,500만원으로 알려졌습니다.
그렇게 3년 동안 임대수익을 얻던 이효리와 이상순은 얼마 전 한남동 빌딩을 무려 88억원에 매각했습니다.
이렇게 단순 계산을 하면 30억원의 시세차익이 남았다는 말이 나오게되지만 부동산 전문가의 말은 조금 달랐습니다.
표면적으로 보면 30억원을 남긴게 맞지만 세금까지 하면 계산이 달라진다는 것이었습니다. 두 사람은 빌딩을 사고 채 3년도 되지 않아 양도 차익으로 29억 8천만원을 벌어들였지만 양도소득세를 포함한 세금을 제외하면 실제 남은 금액은 이보다 더 적습니다.
연예인들의 남다른 절세 비법은?
이에 두사람은 세금 절감을 위해 명의 거래를 공동 명의로 두었는데요. 단독 명의로 거래하는 경우와 공동명의로 거래하는 경우의 세금 차이가 큰 편입니다.
단독으로 거래하는 경우, 양도차익이 29억 8천만원이면 양도세만 무려 12억 7,447만원이 나옵니다. 또한 양도차익이 10억원을 초과하기 때문에 최고 양도세율인 45%를 적용받게 됩니다.
여기에 양도세뿐 아니라 10%의 지방소득세도 부과됩니다. 지방소득세로 두 사람이 내야 하는 돈은 1억 2,744만원으로 결국 빌딩을 88억에 팔아도 세금을 14억원이 넘게 내야하는 셈인데요. 이렇게 되면 실제 두 사람이 남긴 수익은 15억 7,800만원 가량입니다.
매입 당시 이효리의 지분은 69%, 이상순의 지분은 31%였습니다. 이렇게 부부가 공동명의로 건물을 매입하게 되면 양도세나 종합부동산세를 절감할 수 있습니다.
이렇게 명의가 공동인 경우 양도세는 지분에 따라서 계산을 해야 합니다. 69%의 지분이 있는 이효리의 경우 양도세율이 똑같이 45% 적용됩니다. 이렇게 되면 지방소득세를 포함한 양도세는 총 9억 4,463만원이 입니다.
그렇지만 상대적으로 지분이 적은 이상순은 세금 계산이 이전과 달라집니다. 이상순의 지분을 계산하면 10억원이 넘지 않아 세율은 42%만 적용됩니다.
그렇게 되면 이상순이 부담해야 하는 양도세는 3억 8,669만원에 그치게 됩니다. 이 두 사람에게 부과되는 세금을 합하면 13억 3,132만원이 됩니다. 앞서 단독 명의로 계산한 세금과 비교하면 무려 7,059만원이라는 차액이 발생하게 되는 것입니다. 남긴 이득에 비하면 푼돈으로 보일 수 있지만 그래도 엄연히 큰 금액을 절약할 수 있게 된 것입니다.
이런 부동산 공동명의를 통한 절세 혜택은 이효리·이상순 부부뿐 아니라 원빈·이나영부부, 비·김태희부부, 이병헌·이민정부부 등 많은 연예인들이 누리고 있는 것으로 알려졌습니다.
단독명의 vs 공동명의, 무엇이 유리할까?
종합부동산세 절세 방법의 공동명의는 단독명의와 비교해서 어떤 장단점이 있을까요? 단독명의는 9억 원을 공제받을 수 있지만, 공동명의는 부부 합산 기준으로 총 12억 원을 공제받을 수 있습니다.
매입 초기에는 공동명의의 장점이 두드러지나, 시간이 지나면서 불리해졌습니다. 예를 들어 단독명의는 고령자 공제나 장기보유 공제와 같은 혜택을 받을 수 있지만, 공동명의는 불가능합니다. 이렇게 역전 현상이 발생하면서 A씨처럼 고령자와 장기보유 공제가 충분히 가능한 상황임에도 혜택을 받지 못하는 상황이 발생했습니다.
이를 개선하기 위해 2020년 12월 종합부동산세법이 개정되면서 공동명의에 관한 특례 규정이 신설됐습니다. 이 규정에 따르면 부부 공동명의 1주택자는 선택을 할 수 있습니다. 현행처럼 6억 원씩 공제를 받는 방법과 1가구 1주택자처럼 9억 원을 공제하되 합산하여 최대 80% 공제가 가능한 고령자·장기보유 공제를 받는 방법 중 자신의 상황에 맞게 택하면 됩니다.
김용민 케이컨설팅 대표는 “단독명의와 공동명의 간 세제 혜택의 차이를 두는 것은 역차별이 발생할 수밖에 없는 문제였고, 이를 해결하기 위한 규정이 이번에 신설된 것이다”라고 밝혔습니다.
고령자 공제는 만 60세 이상일 때, 장기보유 공제 혜택은 집을 5년 이상 보유했을 때 받을 수 있습니다. 나이가 많고 보유 기간이 길수록 공제율이 올라가며 고령자 및 장기보유를 합친 합산 공제 한도가 70%에서 80%로 올라갑니다.
70세인 1주택자가 15년간 집을 보유하면 80% 공제율을 적용받습니다. 따라서 자신의 나이나 주택 보유 기간, 그리고 공시가격에 따라 명의를 선택해야 합니다.
단독명의 시 만 60세 이상이고 보유 기간이 5년 이상이라면 최대 80%까지 공제 가능합니다. 예를 들어 종부세만 고려해 모의 계산했을 때 20억 원 이하의 주택은 공동명의가 유리하지만, 최대 세액 공제율을 70~80%로 가정하면 25억 원 이상 주택은 공동명의보다 단독명의가 유리합니다.
끝없는..연예인들의 ‘법인 부동산’ 투자 논란
이처럼 공동명의를 통한 연예인들의 절세 혜택이 이슈가 되고 있는 가운데 연예인들이 유령 법인 건물 매입을 통해 절세를 꾀하는 경우가 있는 것으로 알려지며 화제가 되고 있습니다.
그간 연예인의 법인 설립 투자에 대해 절세 혜택을 노린 탈세라는 지적은 꾸준히 이어진 바 있는데요. 연예인들이 법인 건물 매입을 주로 선택하는 이유는 단기간 시세차익을 노리고 건물을 되파는 목적일 가능성이 큽니다. 법인 매매는 개인 매매보다 소득에 대한 적용 세율부터 단기 매매에 대한 중과세율이 적기 때문입니다.
합법이라는 테두리 안에서 법인 명의로 건물을 매입하고 세금을 절약한다는 점이 있지만 이들의 법인이 페이퍼 컴퍼니로 운영될 가능성이 있기 때문에 의심의 눈초리가 짙어지고 있습니다.
MBC ‘PD수첩’에서는 대부분의 연예인들이 부동산 구매를 목적으로 설립한 회사가 사실상 유령회사라고 보도하며 특히 일부 연예인들은 법인 주소지를 서울이 아닌 지방에 둬 세금을 추가로 감면했다는 주장이 대두됐습니다.
그룹 세븐틴 도겸도 빌딩을 매입하는 과정도 크게 이슈가 됐는데요. 도겸은 서울 강남구 신사동 소재 지상 5층 빌딩을 68억 5,000만 원에 사들였습니다. 도겸은 건물 매입을 위해 자신의 이름으로 된 법인을 설립했습니다.
해당 법인은 도겸이 100% 지분을 소유하고 있으나 법인의 소재지가 안양 일반 가정집으로 소개되면서 의구심을 자아내며 사실상 절세 혜택을 위한 법인 명의가 아니냐는 의혹을 받았습니다.
한편 국세청은 고가 건물을 매입한 고소득 연예인에 대해 칼을 빼어들었습니다. 논란이 불거지자 법인을 이용한 편법증여·탈루 의혹이 있는 27개 법인에 대한 세무 조사에 착수하면서 논란을 타파하겠다는 태도를 취했습니다.
아울러 법인이 주택 등 2년 미만 보유 부동산을 매매시 시세차익의 최대 40~50%를 중과하는 방안이 발의되며 법인 단기투기에 대한 대안이 되리라는 예측이 나왔습니다.
해당 글을 접한 누리꾼들은 “꼼수, 편법 뿌리 뽑자 “, “법적으로 문제 없어도 윤리적으론 확실히 문제있다”, “연예인들이 대출받아서 산 건물 몇배로 되팔고, 임대료올려서 임대인에게 전가.. 결국엔 열심히 사는 사람들피 빨아먹는 구조”, “일반인들도 다 하는데 뭘” 등의 부정적인 반응들을 쏟아냈습니다.
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