“바닥 찍고, 홀로 상승세”…하락률 1위 세종시, 집 값 오른 ‘비결’ 여기에 있었다
작년 전국 집값 하락률 1위를 기록한 세종시 아파트값이 무섭게 상승세를 이어가고 있어 화제입니다. 특히 이번 세종시 집값 반등에는 외지인 투자 수요 증가가 한몫했다는 분석이 나오며 눈길을 끌고 있습니다.
상승률 1위→하락률 1위, 세종시 눈물
2020년만 해도 세종시 아파트값은 연간 44.9% 뛰며 전국 상승률 1위를 기록했습니다. 당시 정치권에서 띄운 행정수도 이전 등 ‘천도론’(遷都論) 이슈로 투자 수요가 몰린 영향입니다.
그러나 2021년 하반기 이후 정반대로 치달았습니다. 이에 2022년 세종시 아파트값은 전국 하락률 1위를 기록하며, 현장에선 “체감 경기는 세종시 건설 이후 최악”이라는 반응이 나올 정도였습니다.
한 공인중개사는 “매주 가격이 1000만원씩 빠지는 것 같다”며 “대출이 많은 집주인이 이자 부담 때문에 울며 겨자 먹기로 급매로 내놓을 정도”라고 말했습니다.
집을 사려는 수요는 끊기고, 거래도 급감했습니다. 2022년 12월 세종시 매매수급지수는 50.6으로 역대 최저로 기준선인 100의 절반 수준입니다. 이는 집을 팔겠다는 사람은 넘치는데 사려는 사람은 적다는 뜻입니다.
세종시 집값 하락이 거센 이유는 복합적이었는데요. 시작은 ‘공급 폭탄’입니다. 직방에 따르면 2020년 4062가구였던 세종시 입주 물량은 2021년 7668가구로 88.8% 증가했습니다. 2022년 들어선 2157가구로 줄었지만, 가격 급등에 대한 부담감과 금리 인상이 가격 하락이 압력으로 작용했습니다.
그간 집값에 거품이 잔뜩 낀 만큼 하락기에 가격 낙폭도 크다는 게 업계의 분석입니다. 여기다 인구 유입도 주춤으로 청약 열기도 식어 청약 미달 단지까지 등장했습니다.
이에 세종시의 집 값 반등은 쉽게 이루어지지 않은것으라는 전망까지 나왔지만, 최근 세종시는 반전의 모습을 보여주며 눈길을 끌고 있습니다.
“바닥찍었나”…반등하는 세종, 유일한 상승세
하지만, 최근 세종시가 전국 16개 지자체 가운데 유일하게 아파트 매매가격이 상승하며 눈길을 끌고 있습니다. 집 값 하락세가 심해 최악을 맞이했던 세종시는 6주 연속 상승세를 보이며 바닥을 다지고 상승이 시작되는 것 아니냐는 의견도 조심스럽게 나오고 있습니다.
한동안 최고가 대비 반토막 거래도 빈번했던 세종시 아파트가 최근 급매물이 소진되고 거래가가 회복되면서 일부 단지들의 경우 단기간 수억원 오른 가격으로 매매가 이뤄지고 있습니다.
국토부 실거래가 공개시스템에 따르면, 세종시 새롬동 새뜸1단지메이저시티푸르지오 전용 84.96㎡(25.7평)는 지난 2023년 1월 5억5000만원에 거래됐습니다.
직거래(4억3000만원)를 제외하면 2019년 12월 이후 가장 낮은 가격으로, 2021년 2월 거래된 최고가 9억3000만원과 비교하면 거의 절반 수준인 셈입니다.
그러다 분위기가 바뀐 시점은 2023년 2월부터였습니다. 5억원대 급매물이 소화되고 2월부터 6억원대로 거래되기 시작하면서 3월에는 같은 평형대가 6억9250만원에 거래가 완료됐습니다. 2023년 1월과 비교하면 2달 만에 1억5000만원가량 오른 것입니다.
대평동 ‘해들6단지e편한세상세종리버파크’ 전용 99.07㎡(29.97평)도 마찬가지입니다. 해당 단지는 지난 2023년 1월 7억2000만원에 실거래되며 이전 최고가(13억8500억원)보다 6억6500만원이 하락, 사실상 집값이 반토막이 났습니다. 하지만, 3월 같은 평수가 9억7800만원에 실거래되면서 한 달 만에 2억원이 넘게 시세가 상승했습니다.
세종시 집값 반등 일등공신은 외지인이였다?!
이렇게 세종시 집값이 반등으로 돌아서게 된 이유는 외지인 거래가 증가한 것이 원인이라는 분석이 많습니다.
지난 2023년 5월 4일 부동산 빅테이터 업체 ‘아실’에 따르면, 최근 3개월간 외지인 아파트 매매거래 증가지역 1위는 세종시로 나타났습니다. 전체 1564건 중 33.4%에 해당되는 523건이 외지인 투자였습니다. 이 외에도 인천 서구, 충남 천안시 서북구, 인천 연수구 등지가 상위에 랭크됐습니다.
이렇게 외지인 투자가 증가한 지역의 공통점은 집값이 많이 떨어진 지역이란 점입니다. KB부동산에 따르면, 지난 2023년 4월 기준으로 지난 1년간 전국 아파트값이 8.99% 하락한 가운데, 세종시 아파트값이 16.18%가 떨어져 전국 대비 약 2배가량 하락했습니다.
또한 인천 연수구는 19.65%, 인천 서구 14.59%, 충남 천안시 서북구 7.34% 등 천안을 제외한 나머지 지역들 역시 큰 폭의 하락세를 경험한 곳들입니다.
전통적으로 외지인 투자 수요가 유입되면 반대로 집값은 상승하는 편입니다. 특히 이들 지역은 많이 오른 만큼 많이 떨어졌다는 인식이 강한 지역이라 경기가 좋아지면 다시 큰 상승폭을 기대한다는 측면에서 투자 수요가 진입했다고 판단됩니다.
게다가 세종시의 경우 2022년 9월 투기과열지구 및 투기지구에서 해제되면서 세금, 대출 등 투자 여건이 좋아진 것도 외지인 투자 증가에 영향을 미쳤다는 분석입니다.
외지인 투자 증가한 곳, 따라 투자해도 될까? 전문가들은 “글쎄”…
그렇다면 세종시처럼 외지인 투자가 증가한 지역을 투자 대상으로 삼는 것은 좋은 투자 방법일까요?
우선 외지인 투자 수요는 실수요와 달리 일정 수준의 수익을 거두면 빠르게 빠져나가는 특성이 있습니다.
이들이 원하는 것은 시세 차익이기 때문에 외지인 투자가 이미 많이 진행된 곳을 따라 투자를 한다면 자칫 매도 타이밍을 놓칠 수 있어 주의해야 합니다.
따라서 투자를 한다면 외지인 투자 수요가 빠져나가도 시장이 비교적 빠르게 안정될 수 있을 곳들을 선별해야 합니다. 일반적으로 교육이나 교통, 편의시설 등 정주여건이 잘 갖춰진 지역은 외지인 수요가 줄어도 실수요가 받쳐주기 때문에 상대적으로 안전하다는 평가입니다.
아무리 외지인 투자가 늘고 실수요도 탄탄한 지역이라고 하셔도 가격이 높으면 주의해야 합니다. 최근 외지인 투자가 증가한 곳들은 큰 폭의 가격 조정을 받은 곳들입니다. 이런 곳들에 투자 수요가 늘면 단기간 집값이 뛸 수 있고 자칫 시장가격보다 높은 가격으로 추격 매수할 수 있어서 입니다.
그뿐 아니라 여전히 주택시장에서는 경기 침체에 집값이 더 떨어질 수 있다는 의견도 나오고 있습니다. 이에 실수요자 분들이라면 조급하게 추격 매수 하기보다는 당분간 시장 흐름을 지켜보면서 신중하게 투자하는 것이 좋다고 합니다.
또한 전문가들은 대대적인 규제 완화에 이어, 금리도 정점을 찍었다는 인식이 확산하면서 세종시와 인천에 이어 2022년 가격이 많이 떨어진 지역 순으로 가격이 반등할 수 있다고 관측했습니다. 다만 반등하더라도 전고점을 회복하는데 상당한 시간이 걸릴 것으로 전망했습니다.
해당 글을 접한 누리꾼들은 “큰 하락을 위한 작은 반등”, “서울도 빠지는 와중에 세종이 오른다고 난리네”, “세종 진짜 시골인데, 젊은 층이 살기 좋은 곳은 아니다”, “바닥 찍었으니 올라올때가 되었지”, “뭘 믿고 저기에 투자하는거지? 더 떨어질수도 있는데” 등의 반응을 보였습니다.
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