토허제 해제에 금리 인하…강남 ‘훨훨’ vs 지방 ‘썰렁’ 양극화 심화 우려

최근 서울시가 토지거래허가구역을 일부 해제한 가운데 기준금리도 2%대로 내려오면서 서울, 특히 강남을 중심으로 집값이 우 상향할 것이라는 전망이 나온다.

다만 올해 추가적인 대출 규제가 예고돼 있고 수도권 외곽과 지방은 수요가 저조한 상태라 금리 인하에 따른 온기가 부동산 시장 전반으로 확산되기는 어려울 것으로 보인다.

27일 건설업계에 따르면 한국은행 금융통화위원회가 지난 25일 기준금리를 연 3.00%에서 2.75%로 0.25%포인트(p) 인하하면서 주택 시장에 미칠 영향에 이목이 쏠리고 있다.

지난해 1월 연 3.50%까지 올랐던 기준금리는 지난해 10월부터 총 3차례에 걸친 하향 조정으로 2년 4개월 만에 2%대로 진입하게 됐다.

이에 따라 대출금리도 내려올 것으로 예상되는 만큼 부동산 시장에선 서울 강남권을 중심으로 집값 상승 여력이 커질 것이라는 전망도 나온다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “기준금리가 낮아지면 대출금리 인하로 이어져 부동산 시장 참여자들의 이자 부담을 덜어주게 된다”며 “따라서 급매 감소와 매입 수요 증가로 거래량은 늘어나고 가격은 우상향을 이어가게 된다”고 설명했다.

이미 서울 집값은 서울시가 연초부터 강남권에서 송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동 아파트 291곳에 대한 토지거래허가구역 지정을 해지한 이후 오름세를 보이고 있다.

한국부동산원에 따르면 이달 3주(17일 기준) 서울 아파트값은 0.06% 상승했다. 지난해 9월 스트레스 DSR 2단계 시행 이후 상승폭을 줄여나가던 서울 아파트 값은 연초 들어 4주 연속 보합세(0.00%)를 이어갔지만 토지거래허가구역 지정 해지에 따른 영향이 반영되며 2월 1주부터 다시 상승세를 유지하고 있는 상황이다.

세부 지역별로 2월 3주 아파트값 추이를 확인해보면 토지거래허가구역 지정이 해지된 송파구(0.36%)와 강남구(0.27%) 등이 두드러진 상승률을 기록했다. 강남 3구로 묶이는 서초구도 같은 기간 0.18% 올랐다.

양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 “이번 기준금리 인하와 맞물려 토지거래허가구역 해제 효과가 반영되고 있는 잠실 등 지역의 아파트 매입 수요가 늘 것”이라며 “대출금리 하락으로 10억원 대 중저가 아파트 시장에서 매수세가 일부 회복될 수 있다”고 내다봤다.

이어 “마포·용산·성동·강동 등 선호 지역 신축 아파트 중심으로 상승 흐름이 나타날 가능성이 높다”며 “초고가 아파트 시장은 DSR 규제 영향을 덜 받으며 현금 부자들의 매수세가 증가할 수 있어 강남·한강변 초고가 아파트 시장이 선도하는 흐름이 지속될 것”이라고 덧붙였다.

하지만 강남권 등 일부 지역을 제외하고는 금리 인하 효과가 제한적일 것이란 관측이 크다. 오는 7월 스트레스 DSR 3단계 도입으로 대출 규제가 한층 더 강화되는 만큼 대출을 활용한 수요가 급격히 확대되기는 어려운 상황이다.

특히 투자 수요 유입이 위축되고 있는 지방과 수도권 외곽 지역은 서울 등 핵심 지역 대비 대출 규제에 따른 영향을 더 크게 받을 수밖에 없을 것으로 보인다. 이에 지방과 서울의 부동산 시장 양극화가 더 심화될 수 있을 것이라는 관측도 나온다.

현재 지방은 과잉 공급으로 전국 미분양 주택의 75.8%인 5만3176가구가 미분양 주택으로 쌓여 있는 상태다.

양 수석은 “미분양 적체가 심각한 지역에서는 금리 인하 효과가 제한적일 가능성이 높다”며 “대출 규제가 여전히 유지되고 있어 수요 회복이 더딘 수도권 외곽 및 지방 일부 지역에서는 금리 인하 효과가 크지 않을 전망”이라고 진단했다.

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