아파트 매매가 8주 연속 하락…계속 오르는 전셋값, 이유는? f.김인만부동산경제연구소 김인

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# 35주 연속 상승, 전세가 상승은 계속된다?

부동산 시장에서 매매는 하락하지만, 전세는 올라가고 있습니다. 역사적으로 본다면 입주물량이 많이 나올 때 일시적으로 전세가격이 떨어지는데요. 2022년에는 매매가와 전세가가 동시 하락을 했습니다. 금리가 폭등하면서 대출이자 부담이 늘어나고, 전세수요가 월세로 전환되면서 많이 떨어진 겁니다.

전세 값이 떨어지다 보니 지금 집을 사는 것에 대해 고민하는 사람들이 생겼습니다. 다만 올해는 금리, 정책 등 집값을 올라가긴 어려울 것으로 봅니다. 변수가 없다면 매매는 하향으로 가고, 전세 값은 상승으로 갈 겁니다. 올해 하반기 미국이 금리를 2~3번 내리면 한국은행은 한 번 정도 내릴 것으로 봅니다. 금리의 변수를 제외하고, 지금 분위기라면 집값이 하향 조정될 수도 있습니다.

2022년 12월 집값이 큰 폭으로 하락했는데요. 트리거는 금리였습니다. 하지만 제가 보기엔2015~2021년 큰 폭으로 가격이 많이 올랐기 때문에 떨어질 때가 됐는데요. 금리도 폭등하면서 시기가 맞물렸습니다. 이때 집값이 꺾였기 때문에 사람들은 금리에 따라 집값이 움직인다고 인식하고 있습니다. 금리가 빠르게 올라간 것이 가장 큰 문제였고, 금리가 50bp정도 떨어져도 집값이 대세 상승이 돼 올라간다고 보기엔 여러가지 요인들이 있습니다. 버블이 심했기 때문에 시장의 수요자들은 부담스럽다고 느끼는 경우가 많습니다.

정부에서 안전진단 등 부양책을 내고 있는데, 사실 법 개정까지는 시간이 걸립니다. 4월 총선이 지나야 법 개정이 될 가능성이 크기 때문에 실수요자들이 움직이진 않았습니다.

현재 집값이 빠졌다가 조금 회복을 한 상황입니다. 지속되면 갭 투자를 할 수 있는 좋은 환경이 만들어질 수도 있습니다. 아직까진 투자적 접근하는 부동산 플레이어들은 별로 없는 상황입니다. 특히 집값이 조금 더 조정이 돼야 하는데, 아직 집주인들이 조정해 줄 마음은 없어 보입니다. 그래서 일단 시장에서는 지켜보고 있는 부분인데, 이 줄다리기 게임에서 누가 승자일지는 정책이나 금리에 따라서 달라집니다. 2021년까지는 매도자들이 이기는 시장이었고, 지금은 매수자 우위 시장이기 때문에 결국에는 집주인들이 호가를 조금 양보해 줘야 거래가 늘어납니다.

핵심 지역이라고 하는 강남 3구가 움직여야 합니다. 서초구나 강남구는 이미 고가이기 때문에 거래가 많기엔 어렵지만, 송파구는 최근에 조정을 보이고 있어 지켜볼 필요가 있습니다. 송파구를 보면서 서울 집값을 판단하면 좋습니다.

전국적으로는 다 어렵습니다. 유일하게 상승인 지역은 강원도와 대전입니다. 대전은 서울보다 조금 약한 보합 수준인데요. 대구는 2025년까지 어려울 것으로 보입니다.

올해 부동산 시장도 쉽지 않습니다. 거래량도 1000~3000건 사이로 전망합니다. DSR(총부채원리금상환비율) 정책은 전세 가격 상승을 어느 정도 억제할 수 있기 때문에 필요하다고 생각합니다. 그동안의 전세 대출이 담보도 없이 쉽게 된 부분이 있어 필요한 정책입니다. 부동산 시장은 전세 관련 영향을 더욱 집중적으로 살펴봐야 합니다.

삼프로TV 한지원 기자 cds04202@3protv.com

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