줄어든 주담대…상반기 가산금리의 25%부터
“현금자산 여력 갖춰야…아파트 매수결정은 관망”
26일부터 ‘스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)’이 시행된다. ⓒ뉴시스
오늘(26일)부터 ‘스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)’이 시행된다. 이에 따라 주요 시중은행에서 받을 수 있는 주택담보대출액(주담대)이 줄어들면서 부동산 시장 관망세는 더욱 심화될 전망이다.
이날 금융당국에 따르면 은행권 주담대에 스트레스 DSR 제도가 시행된다. 새로이 취급하는 주담대뿐만 아니라 대환대출, 재약정(연장)에서도 포함된다.
이를 시작으로 오는 6월부터는 신용대출은 물론, 제2금융권의 주담대까지 넓힌 뒤 연말 전 금융권의 모든 대출에 스트레스 DSR 제도를 시행한다는 방침이다.
스트레스 DSR은 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용 기간 중 금리 상승으로 인해 원리금 상황 부담이 높아질 가능성을 대비해 DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과하는 제도다.
스트레스 금리는 최근 5년 내 가장 높았던 수준의 가계대출 금리에서 현시점(매년 5월·11월 기준)의 가계대출 금리를 뺀 값으로 결정한다. 단 일정한 수준의 하한(1.5%)과 상한(3%)을 부여한다.
스트레스 금리 적용 비율도 충격을 최소화하기 위해 단계적으로 확대된다. 올해 상반기 중에는 스트레스 금리의 25%, 하반기 중에는 50%만 적용되며 내년부터 100%가 그대로 적용될 전망이다.
스트레스 금리가 가산되면 연간 이자비용이 늘어나 DSR 비율은 커진다. 이때 DSR을 규제 비율 이내로 맞추려면 결국 대출 원금을 줄여야하기 때문에 대출한도는 낮아질 수밖에 없다.
실제 금융위원회에 의하면, 소득 5000만원인 차주가 30년 만기 분할상환방식 변동금리 주담대를 받는다고 할 경우 기존에는 3억3000만원까지 대출이 나왔지만, 상반기에는 3억1500만원, 하반기에는 3억원으로 줄어들 것이란 예측이다.
이에 따라 전문가들은 부동산 시장 상황을 지켜보려는 관망 심리가 더욱 짙어질 것으로 보고 있다.
백새롬 부동산R114 책임연구원은 “변동금리 대출차입자는 미래의 금리변동 위험을 감안한 수준에서 대출을 이용하게 됨에 따라 과도한 상환부담과 대출금 연체를 사전에 방지할 수 있을 것”이라고 기대했다.
그러면서도 “대출 가능금액이 줄어드는 만큼 현금자산에 대한 여력을 갖춰야 하기 때문에 아파트 매수결정을 관망하는 시장 분위기가 심화될 수 있다”고 전망했다.
서울부동산정보광장의 집계 결과 지난 1월 서울 아파트 거래량은 2000건 이상 기록하면서 거래 및 매수심리 회복에 대한 기대감이 커지고 있으나, 이는 지난해 10~12월보다 거래량이 다소 증가한 것으로 여전히 미진한 수준이다.
그는 “고금리 부담, 금융 규제 강화 등의 시장 상황을 감안하면 매수 회복에 대한 판단은 좀더 추세를 지켜볼 필요가 있다”고 했다.
김효선 NH농협은행 부동산 수석연구위원은 “과거 주택담보대출을 받을 때는 LTV가 중요해 지역에 따라 대출 가능액이 달랐지만, 이제는 지역보다 개인의 원리금상환 능력이 더 중요한 시대가 됐다”며 “따라서 연소득 증가에 한계가 있다면, 기존 대출 보유액을 줄이는 것이 대출 가능 금액을 늘리는 것에 더 효과적”이라고 설명했다.
그는 “연소득이 적을수록 기존 보유 부채의 영향력은 더 커지기 때문에 향후 내집마련 계획에 있어 부채관리는 필수가 됐다”고 덧붙였다.
