노후계획도시 정비 시동…갈 길 가는 ‘리모델링’ 단지들

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선도지구 지정 시동, 리모델링 단지들 반응 ‘미온적’

공사비 급등…재건축 돌아서도 사업성 불투명

선도지구 지정 안 되면 재건축 기약 없어

1기 신도시를 중심으로 한 노후계획도시 정비사업이 연내 선도지구 지정 이후 본격화할 전망이다.ⓒ뉴시스

1기 신도시를 중심으로 한 노후계획도시 정비사업이 연내 선도지구 지정 이후 본격화할 전망이다.

재건축 위주의 규제 완화로 리모델링 추진 단지들 가운데 사업을 선회하거나 철회하려는 움직임도 감지됐으나, 최근 들어 기존대로 리모델링을 밀고 나가는 단지들도 적지 않은 것으로 나타났다.

28일 정비업계 등에 따르면 국토교통부는 최근 ‘1기 신도시 선도지구 선정계획’을 통해 연내 2만6000가구+α를 노후계획도시 정비 선도지구로 지정할 계획이라고 밝혔다. 1기 신도시 각 지자체가 다음 달부터 공모 절차에 돌입하면 11월께 선도지구가 확정될 전망이다.

선도지구로 지정되면 특별정비구역으로 신청할 수 있고, 특별정비구역으로 지정되면 안전진단 완화·면제, 용도지역 변경 및 용적률 상향 등 특례가 적용된다. 올해 지정된 선도지구는 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 사업이 추진된다.

현 정부 들어 재건축 위주의 규제 완화가 이뤄지면서 리모델링의 장점은 퇴색된 모습이다. 정부가 사실상 안전진단 없이도 재건축에 착수할 수 있도록 문턱을 대폭 낮춘 데다 노후도가 심각한 1기 신도시는 특별법까지 만들어 각종 인센티브를 부여해 사업 속도를 앞당기겠다고 약속하면서다. 그동안 리모델링은 상대적으로 규제가 더 강화됐다.

이 때문에 1기 신도시 내 리모델링 추진 단지 일부는 사업을 철회하거나 주민 간 의견 충돌로 내홍을 겪는 것으로 알려졌다. 올해 들어 평촌 은하수마을청구, 샘마을대우, 한양 등은 리모델링 철회를 결정했다.

평촌 목련2단지 대우선경과 목련3단지는 리모델링과 재건축을 놓고 주민들 간의 의견이 엇갈리고 있다. 일산 문촌마을 16단지, 강선마을 14단지는 시공사 선정까지 마쳤으나 재건축 선회 목소리가 커지면서 사업이 제자리걸음 중이다.

이처럼 사업 방식을 놓고 잡음이 불거지는 단지들이 있는 반면, 리모델링을 그대로 밀고 나가는 단지들도 있다. 정비사업은 ‘속도’가 생명인 만큼, 주민 간 갈등으로 사업이 더뎌지기보다 신속하게 사업을 추진하는 편이 더 이득이라고 판단한 셈이다.

그동안 리모델링 추진에 투입한 시간과 비용이 적지 않고, 자잿값 인상으로 공사비가 급등하면서 재건축은 분담금 부담도 늘었다. 사업 방향을 틀게 되면 기존 리모델링조합을 해산한 뒤 조합설립인가를 다시 받아야 하는데 그에 따른 비용 부담도 상당하다. 그에 반해 리모델링은 공공기여나 초과이익환수 부분에서 비교적 자유롭다.

한국리모델링협회에 따르면 4월 현재 전국 공동주택 리모델링 사업 추진 단지는 총 153곳, 12만1520가구 규모다. 이 중 경기도 내 리모델링 추진 단지는 64곳, 6만1261가구로 전체의 절반 이상을 차지한다.

1기 신도시 내 리모델링 추진위 관계자는 “재건축은 사업성이 나오지 않아 리모델링밖에 할 수 없는 단지들이 있다. 특별법 인센티브는 먼 나라 이야기”라며 “선도지구 지정 얘기에도 별다른 반응이 없다”고 설명했다.


이어 “공사비가 올라 민간사업도 지지부진한데 정부에서 하는 사업이라고 다르지 않다고 본다”며 “실질적으로 선도지구로 지정되지 않으면 언제 사업이 될지 기약할 수 없다. 선도지구로 뽑히려면 주민 동의율 확보가 가장 큰데, 주민 의견을 한 데 모으기도 쉽지 않고, 결국은 그만큼 사업에서 더 멀어지기만 할 뿐”이라고 덧붙였다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “선도지구는 해당 신도시에서 가장 먼저 재건축을 추진하는 단지로 그만큼 유리하지만, 단지별 경쟁은 더 치열할 것”이라며 “다만 분당만 하더라도 8000가구 선도지구가 2027년 착공에 들어가려면 지금 관리처분계획이 나고 이주를 시작해야 가능한데 이주계획도 부실하다. 재건축은 최소 10년 이상 걸리는 장기 프로젝트”라고 설명했다.

한 정비업계 관계자는 “이미 리모델링이 어느 정도 본궤도에 오른 상태라면 재건축으로 돌아서는데 기회비용이 만만치 않다. 공사비도 올라 재건축으로 추진했을 때 사업성을 가늠하기도 어려워졌다”며 “총선 이후 재건축에 대한 추가적인 규제 완화 기대감이 꺾인 상황에서 파격적인 혜택이 있지 않은 이상 특별법만 보고 재건축으로 돌아서긴 무리가 있다”고 말했다.

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