보증금 채권 평가 어렵고 ‘後 회수’도 장담 못 해

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보증금 채권 평가 어렵고 '後 회수'도 장담 못 해
28일 오후 국회에서 열린 본회의에서 전세사기 특별법 개정안이 여당 의원들이 불참한 가운데 야당 단독으로 처리되고 있다. 연합뉴스

국회 본회의를 통과한 ‘선구제·후회수’ 방식의 전세사기 피해지원 특별법 개정안은 문제점이 많고 실제로 시행되기 어렵다는 평가가 지배적이다.

‘선구제 후회수’는 주택도시보증공사(HUG) 등 공공기관이 주택도시기금으로 전세사기 피해자의 전세보증금 반환 채권을 사들여 보증금 일부를 돌려준 뒤 전세사기 피해 주택을 매각하는 등의 방식으로 자금을 회수하는 방안이다.

가장 큰 문제로는 임차 보증금 반환 채권의 가치평가 방법이 불분명하다는 점이 꼽힌다. 피해자는 채권 평가액만큼을 돌려받게 되기에 가치평가는 매우 중요한 요소다. 정부는 채권 가치평가에 필요한 예상 경매 낙찰가율을 산정하기 어렵고 개정안에 임대인의 체납에 따른 선순위 조세 채권을 파악할 수 있는 절차가 규정돼 있지 않아 정확한 가치평가가 어렵다는 입장이다.

보증금 채권 평가 어렵고 '後 회수'도 장담 못 해

국토교통부 관계자는 “일반적 주택과 달리 전세사기 피해 주택의 권리 관계는 복잡하기 때문에 이를 확인하기 위한 근거 규정이 반드시 필요하다”며 “그러나 조세 채권을 포함한 모든 채권을 확인할 수 있는 절차가 특별법 개정안에 없기 때문에 국회에서 통과돼도 작동하기가 어렵다”고 말했다.

청약저축 가입자의 예금으로 마련된 주택도시기금을 전세사기 피해자 구제에 쓰는 게 적절한지에 대한 비판도 나온다. 특별법 개정안 시행 때 채권 매입에 1조 8000억~2조 2000억 원가량의 재원이 소요될 것으로 전망된다. 이밖에 피해 주택 매각을 통한 정부의 ‘후회수’ 자체가 어려울 수 있다는 분석도 있다. 정부는 개정안이 시행되면 주택도시기금에서 1조 원 이상의 손실이 날 것으로 본다. 이에 국토부는 27일 추가 피해자 지원 방안을 내놓았다. 한국토지주택공사(LH)가 경·공매 절차를 통해 저렴하게 피해 주택을 낙찰받은 뒤 감정가에서 낙찰가를 뺀 경매 차익을 피해자 지원에 활용하는 게 골자다. 피해자는 최장 10년간 이 차익을 활용해 임대료 부담 없이 안정적으로 거주할 수 있다. 정부는 이 같은 대책을 22대 국회에서 충분히 논의해 제도화하자는 입장이다.

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박상우 국토교통부 장관이 28일 종로구 정부서울청사에서 전세사기피해자법 개정안 본회의 가결과 관련한 정부 입장을 브리핑하고 있다. 연합뉴스

선구제 후회수에 대해서는 다시 한번 반대 입장을 분명히 했다. 박상우 국토부 장관은 이날 개정안 본회의 통과 후 입장문을 내고 “특별법 개정안이 정부로 이송되면 헌법에서 규정하고 있는 ‘법률안에 대한 재의요구안’을 제안할 것”이라고 밝혔다.

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