공사비 갈등에…CM 찾는 재건축·재개발 조합 증가

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공사비 갈등에…CM 찾는 재건축·재개발 조합 증가
1기 신도시인 경기도 고양시 일산 일대 주택 전경. 연합뉴스

공사비 갈등이 확산하면서 건설사업관리(CM) 업체를 찾는 재건축·재개발 조합들이 늘어나고 있다. CM 업체가 발주처 관점에서 사업타당성 조사부터 설계·발주·시공 등 건설 전 과정을 관리하는 서비스를 제공하는 만큼 사업비를 낮추고 기간을 단축하는 효과를 거둘 수 있기 때문이다. 특히 자잿값·인건비 급등이 재건축·재개발 조합의 분담금 부담으로 이어지면서 도시정비사업에서도 시공사와 공사비 조정을 원활하게 할 수 있는 CM 수요가 증가한 것으로 분석된다.

3일 정비업계에 따르면 서울 송파구 잠실장미 1·2·3차 아파트 재건축 조합은 지난달 무영CM건축사사무소와 설계 단계 CM 용역을 체결했다. 이 용역은 시공사 선정 전 설계 제안서 작성, 설계 검토 등에 대해 CM 업체의 도움을 받기 위한 것으로, 조합은 추후 시공 단계에서도 CM 용역을 발주할지 검토할 계획이다. 송파구 잠실우성아파트 재건축 조합과 성북구 장위4구역 재개발 조합도 각각 3월과 4월 건원엔지니어링과 CM 용역을 맺었다. 용산구 한강맨션아파트 재건축 조합 역시 지난달 CM 용역 선정 공고를 내고 절차를 진행 중이다.

재건축·재개발 현장의 CM 도입 증가세는 수치로도 드러난다. 국토교통부 건설산업지식정보시스템(KISCON)의 CM 능력공시 자료에 따르면 재건축·재개발 조합이 CM 업체와 용역을 체결한 건수는 △2008~2012년 13건 △2013~2017년 12건 △2018~2022년 25건으로 증가세를 기록 중이다.

이 같은 증가세는 자잿값·인건비 증가와 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기 여파로 시공사와 조합 간 공사비 분쟁이 격화하는 데 따른 결과다. 한 재건축 조합 관계자는 “공사비 분쟁이 심각하지만 조합은 시공사가 제시한 설계안이 현재 사업비로 가능한지, 시공사의 증액 요구가 합당한지 등을 가늠하기 어렵다”며 “(CM 업체가) 공사비 관련 대응을 제대로 하면 수백억 원을 아낄 수 있어 용역비 이상의 효과를 낼 수 있다고 판단해 CM 계약을 맺었다”고 전했다. 최근 CM 계약을 체결한 장위4구역 재개발 조합 관계자도 “시공사의 공사비 증액 요구를 제대로 검증하기 위해 시공사 선정 이후지만 CM 업체를 선정했다”며 “인허가 지원과 입주 후 사후 관리 등에서도 전문적인 도움을 받을 수 있다고 보고 있다”고 설명했다.

실제로 한미글로벌은 2020년 준공된 용산구 용산국제빌딩 4구역(센트럴파크 해링턴스퀘어) 도시환경정비사업의 CM을 맡아 시공사가 당초 요청한 액수에서 390억 원을 절감했다. 무영CM도 강남구 개포주공 4단지(개포자이프레지던스) 재건축 사업의 공사비를 348억 원 감액한 바 있다.

업계에서는 정비사업 CM 시장이 앞으로 더욱 확대될 것으로 보고 있다. 분담금 부담이 커지면서 CM의 필요성을 느끼는 조합들이 많아졌기 때문이다. 업계 1위로 대형 건설 사업에 초점을 맞춰 온 한미글로벌도 지난해 12월 용산구 한남4구역 재개발 CM 용역을 수주하는 등 정비사업 공략에 적극 나선다는 방침이다.

다만 CM 용역 비용은 적게는 수억 원에서 많게는 수십억 원에 달해 소규모 사업장에 적용하기엔 한계가 있다. 이 때문에 제대로 된 업체가 아니면 ‘눈먼 돈’이 될 수 있다는 지적도 나온다. 김제경 투미부동산컨설팅 대표는 “정비사업 관리 경험을 갖춘 업체가 적다 보니 CM을 하더라도 효과보다 비용이 큰 경우도 있다”며 “요즘처럼 수요가 늘어날 때 전문성을 제대로 보여줘야 정비사업 CM 시장도 안정적으로 성장할 것”이라고 말했다.

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