“당신의 대출이 국가를 무너뜨린다?” … 전문가들 ‘심각한 경고’ 나섰다

부동산에 쏠린 빚, 경제 흔든다
민간신용 절반이 부동산에 집중
생산성 낮은 자산, 성장을 막는다

“대출받아 집을 산 게 죄는 아닐 텐데…”

최근 한국은행의 분석에 따르면, 우리나라 개인과 기업이 보유한 신용의 절반가량이 부동산에 쏠려 있는 것으로 나타났다.

‘투자 열풍’ 수준이 아니라 경제의 체력을 약화시키고 금융 시스템의 불안 요인으로 작용할 수 있다는 우려가 제기된다.

신용 절반이 ‘부동산’…10년 만에 2.3배 증가

지난 3일 한국은행과 금융연구원이 공동 개최한 정책 콘퍼런스에서 발표된 보고서에 따르면, 2024년 말 기준 우리나라 부동산 관련 대출 규모는 1932조5000억 원에 이르렀다.

민간 부문 전체 신용의 절반에 가까운 49.7%가 부동산에 집중된 셈이다. 부동산 대출은 2014년 이후 매년 100조 원 넘게 증가해, 10년 만에 2.3배로 불어났다.

한국은행은 이 같은 급증세의 원인으로 세 가지를 지목했다. 가계와 기업의 부동산 투자 확대, 이자 수익에 의존하는 금융기관의 영업 구조, 그리고 규제의 허점을 꼽았다.

특히 가계는 주택이 다른 자산보다 수익률이 높다는 인식에 따라 대출을 통한 주택 투자에 적극적으로 나섰다. 실제로 우리나라 가계 자산 중 부동산이 차지하는 비중은 64%로, OECD 평균(52.9%)보다 훨씬 높다.

기업도 부동산 경기가 장기간 호조를 보이면서 관련 업종이 확대됐고, 초기 투자 비용을 외부 자금에 의존하는 구조로 인해 대출 수요가 크게 늘었다.

금융기관들은 안정적 수익을 위해 위험이 상대적으로 낮은 부동산 담보 대출을 선호해왔다.

국제결제은행(BIS)의 자본 규제 기준에서 부동산 대출의 자본 부담이 일반 기업대출보다 작아, 은행 입장에서는 더욱 유리한 조건으로 여겨지고 있다.

“생산성 낮은 곳에 돈 몰리면, 경제도 약해진다”

문제는 이 같은 ‘부동산 쏠림’이 단순한 투자 트렌드가 아니라, 국가 전체 경제에 부담을 줄 수 있다는 점이다.

한은의 실증분석 결과에 따르면, 부동산 중심의 신용 확대가 계속될수록 민간신용의 경제 성장 기여도는 점점 낮아졌다.

자본 생산성이 낮은 부동산업에 돈이 몰리면 생산성이 높은 산업으로의 자금 흐름이 막혀 전체 성장 동력이 떨어진다는 것이다.

충격이 발생할 경우 그 파장은 더 크다. 부동산 가격이 급락하면 담보 가치가 줄고 금융기관의 건전성도 악화된다. 이에 따라 대출이 줄고 소비와 투자가 위축돼 실물 경기까지 악화될 수 있다는 우려도 제기됐다.

또한 부동산 중심 금융에만 머물다 보면, 금융산업의 혁신이 늦어지고 국제 경쟁력도 떨어질 수 있다는 지적이 뒤따랐다.

“돈 흐름 바꿔야 한다”…규제 개편 필요성 강조

전문가들은 현재의 금융 구조가 ‘부동산 안전지대’에만 머물러 있는 것을 바꾸지 않으면, 경제 전반의 활력 회복이 어렵다고 입을 모은다.

윤옥자 한국은행 금융시장연구팀장은 “단기적으로는 부동산 신용 증가 속도를 통제하고, 장기적으로는 생산적인 부문에 자금이 흘러가도록 유인 구조를 바꿔야 한다”고 강조했다.

이어 금융기관들이 부동산 대출에서 벗어나 기업의 혁신 성장에 자금을 공급하도록 자본 규제를 보완하고 인센티브 체계를 개편해야 한다고 덧붙였다.

이규복 금융연구원 선임연구위원도 “부동산 관련 대출의 위험 가중치를 상향하거나, 신용공여 한도를 조정하는 등 위험관리 대책이 필요하다”며 “가계와 임대업자에 대한 규제도 보다 정교해져야 한다”고 주장했다.

김형원 금융감독원 은행감독국장은 “부동산 쏠림은 단기간에 해결될 사안은 아니다”면서도 “금융권과 함께 데이터베이스를 구축하고 자율적인 관리 체계를 통해 지속적으로 해소 방안을 마련할 것”이라고 밝혔다.

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