중국인 ‘큰손’ 우르르 몰리는데 “절대 팔면 안 된다” … ‘100억’ 통째로 사라지자 ‘패닉’

“100억이 그냥 사라졌다.”

100억 원대 보증금을 들고 종적을 감춘 외국인 집주인의 전세사기 사건은, 국내 부동산 시장의 그림자를 적나라하게 드러냈다.

최근 몇 년 새 외국인, 특히 중국인의 국내 부동산 투자가 급증하면서 부동산 시장의 양극화와 신뢰 문제까지 동시에 부각되고 있다.

외국인 매수자 중 중국인이 압도적

지난해 국내 부동산을 매입한 외국인은 총 1만 7478명에 달한다. 이는 전체 매수인 중 1.1%에 해당하며, 2019년 이후 가장 높은 수치다.

그중에서도 중국인의 비중은 유독 컸다. 국토교통부에 따르면 1만 1346명의 중국인이 지난해 한국 부동산을 매입했으며, 이는 전체 외국인 매수자 중 약 65%에 달하는 수치다.

특히 수도권 서남부 지역, 부천 원미구, 화성, 안산, 인천 부평 등지에 몰렸고, 서울에서는 구로구와 금천구가 주된 투자처로 꼽혔다.

반면 강남이나 서초 등 고급 주택 밀집 지역은 제외됐다. 전문가들은 이를 실거주와 임대를 겸한 ‘실속형 투자’라고 분석한다.

쏟아지는 ‘차이나 머니’, 왜 한국일까

중국인의 부동산 해외 투자는 전 세계적인 현상이다.

이미 중국인의 무분별한 투자로 집값 폭등을 겪은 호주, 캐나다, 일본 등에서는 법률 개정이나 세금 부과 등으로 외국인 투자를 엄격히 관리하고 있다. 이중 한국은 상대적으로 규제가 느슨한 편이다.

중국 내 자산 신뢰 부족, 교육·생활환경을 고려한 이민 목적, 부동산법으로 인한 중국 내 주택 구매의 제약 등 여러 이유로 중국인들은 해외 부동산에 눈을 돌린다.

한국은 내국인과 외국인이 동일하게 부동산을 매입할 수 있는 구조다.

대출 규제나 세금 부과에서도 내국인에 비해 상대적으로 유리한 점이 있어, 자산가들에게 매력적으로 비친다. 이는 자국 금융기관을 이용하면 국내 규제를 피할 수 있기 때문이다.

“사라진 100억”… 외국인 전세사기의 그림자

문제는 부동산 투자 그 자체보다 그 뒤에 발생하는 사회적 비용이다.

최근 서울 관악구에서는 중국 국적의 집주인이 100억 원대 전세 보증금을 돌려주지 않고 본국으로 도주하는 사건이 발생했다.

관악구 대학동 인근 공인중개사는 “호황기 때 대출을 끼고 건물을 올린 중국인 집주인이 많았다”며 “이후 전세사기를 저지르고 출국한 사례도 적지 않다”고 전했다.

이런 전세사기 피해는 회수 가능성이 낮다. 외국인의 경우 인적 사항 확인과 채권 추심이 어렵고, 수사도 지연되기 때문이다.

국토부와 주택도시보증공사에 따르면 2021년부터 2023년 8월까지 외국인 집주인에 의한 전세 보증사고는 52건이며, 이 중 40%에 해당하는 21건이 중국인 관련 사건이었다.

신림동에 거주 중인 이 모 씨는 “집주인이 외국인이라고 하면 솔직히 꺼려진다”고 말했다.

규제는 있지만 실효성은 부족

정부는 2023년 8월, 외국인 부동산 거래 시 위탁관리인 지정과 인적 사항 신고를 의무화하는 개정안을 시행했다. 하지만 단순한 인적 정보 신고로는 근본적인 문제 해결에 한계가 있다.

서강대 권대중 교수는 “일본처럼 외국인 투자를 엄격히 관리하거나, 최소한 취득세·양도세 같은 세금 규제를 강화해야 한다”고 제언했다.

한편, 외국인과 내국인 간 부동산 규제 형평성 문제도 꾸준히 제기된다.

LTV, DSR 등 대출 규제는 내국인에게 적용되지만, 외국인은 자국 금융기관을 활용해 이를 피할 수 있어 ‘역차별’이라는 비판이 나온다.

외국인의 자유로운 투자 환경이 한국 경제에 긍정적인 신호일 수는 있지만, 그 이면에 숨겨진 사각지대도 적지 않다. 규제와 보호의 균형점을 찾아야 할 시점이다.

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