11년 만의 역대급 한파에 “입주하면 현금 드립니다”… 정부가 내놓은 ‘파격 정책’

줄어들지 않는 악성 미분양
“현금 드립니다” 최후의 카드

한겨울보다 차가운 부동산 시장의 현실에 정부가 ‘현금 보상’이라는 초강수를 꺼냈다.

11년 5개월 만에 가장 많은 ‘악성 미분양’이 발생하면서, 지방 건설사들은 줄줄이 쓰러지는 등 건설업계에 위기가 찾아왔다.

이를 해결하기 위해 정부는 미분양 아파트를 직접 매입하고 각종 보조금까지 지급하는 대책을 내놓았지만, 얼어붙은 시장을 되돌리기엔 역부족이라는 우려가 커지고 있다.

악성 미분양, 11년 만의 최대치

악성 미분양이란 준공 후에도 오랫동안 팔리지 않는 주택을 의미한다. 공사가 끝났는데도 주인을 찾지 못하는 경우로, 건설사는 막대한 공사비를 회수하지 못해 재무 부담을 안게 된다.

전국의 준공 후 미분양, 이른바 악성 미분양은 올해 2월 기준 2만 3,722가구로 집계됐다.

이는 지난해 같은 시기보다 거의 두 배 가까이 늘어난 수치로, 2013년 9월 이후 11년 5개월 만에 가장 많다.

특히 지방의 상황이 심각한데, 전국 악성 미분양의 80% 이상이 지방에 몰려 있기 때문이다. 이중에서도 대구(3,067가구), 경북(2,502가구), 경남(2,459가구) 등이 상위를 차지했다.

수도권 역시 예외는 아니지만, 지방의 증가율이 더 가파르다. 울산은 무려 312.9%나 증가했으며, 경북과 대구도 각각 216%, 182% 급증한 것으로 나타났다.

이에 대해 전문가들은 분양 타이밍을 조절하지 못한 결과라고 진단했으며, 한 부동산 컨설팅 전문가는 “시장 상황이 나쁜데도 공급을 멈추지 않으면서 수요가 따라오지 못했다”고 분석했다.

LH, ‘입주하면 보상금’ 내건 배경

상황이 악화되자 정부는 한국토지주택공사(LH)를 통해 준공 후 미분양 주택 약 3,000가구를 사들이기로 했다.

이들 주택은 임대 목적으로 활용될 예정이며, ‘디딤돌 대출’ 금리 인하 혜택도 함께 제공된다.

이뿐만이 아니라, LH는 미분양 해소를 위해 ‘분양 유치금’이라는 파격적인 제도를 도입했다.

경남의 미분양 주택이 7년 넘게 비어 있자, LH는 한 가구당 최대 200만 원까지, 미분양 주택의 분양자를 데려오기만 해도 보상을 제공한다.

공인중개사는 물론 기존 거주자나 계약자, 심지어 주변 거주민도 대상이 된다.

또한 입주 대상자에게는 입주 전 청소 서비스를 제공하고, 선착순으로 동호수를 지정할 수 있는 특전도 함께 내걸었다.

광주 광산구에서도 LH는 신혼희망타운 상가 분양 유치에 성공하면 호실당 280만 원을 지급하기로 했는데, 이는 지난해 12월 분양 이후 수개월째 공실이 계속된 데 따른 조치다.

정책 효과는 ‘심폐소생술’ 수준

하지만 전문가들은 이번 대책이 일시적인 처방에 불과하다고 지적한다.

NH농협은행 김효선 부동산수석전문위원은 “LH의 매입은 말하자면 심폐소생술에 가깝다”며 “정작 시장 수요가 살아나야 하는데, 정치적 불확실성까지 겹쳐 회복이 쉽지 않다”고 말했다.

광운대학교 서진형 교수 역시 “지방 미분양은 수요가 없는 것이 문제”라며, “입지 분석 없이 무작정 매입하면 오히려 매각 지연만 반복될 수 있다”고 경고했다.

실제로 LH가 과거 매입했던 미분양 주택 중 8.8%가 여전히 공실 상태다.

더욱이 경기 침체 속에서 LH는 토지 분양조차 쉽지 않은 상황으로, 공급 가격을 낮추고 ‘알선 장려금’이라는 유사한 제도까지 도입했지만 실질적 성과는 제한적이다.

LH 관계자는 “지역별 상황에 따라 다양한 보상 제도를 운용하고 있지만, 수요가 뒷받침되지 않으면 큰 효과를 기대하긴 어렵다”고 전했다.

전국적으로 분양이 어려운 상황이 지속되면서 정부는 다양한 대책을 내놓고 있지만, 근본적으로 수요가 살아나지 않으면 시장 정상화는 쉽지 않다는 분석이 지배적이다.

지금 필요한 것은 ‘입주 시 혜택’이 아니라, 왜 수요자들이 주택 구매를 꺼리는지에 대한 원인 진단이다.

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