“세금 깎아준다” … 5년 만에 부활한 제도에 ‘웃음’ 대신 ‘한숨’, 대체 무슨 일?

과거 논란 속 제도, 5년 만에 부활
세제 혜택 주지만 시장 반응은 냉담
비아파트 중심 정책 실효성엔 의문

2020년 다주택자 투기의 온상으로 지적받으며 폐지됐던 제도가 이번엔 ‘6년 단기등록임대’라는 이름으로 다시 돌아왔다. 국토교통부는 6월 4일부터 민간 단기등록임대 제도를 시행한다고 밝혔다.

다세대, 연립, 오피스텔 등 비아파트에만 적용되는 이 제도는 세제 혜택을 앞세워 시장의 참여를 유도하고 있다.

6년 임대하면 ‘1주택’…제도 달라진 점은?

이번 단기임대는 문재인 정부 시절 4년짜리 제도에서 6년으로 기간이 연장됐다. 등록 조건도 보다 명확해졌다. 수도권 기준으로는 공시가격 6억원 이하(건설형), 4억원 이하(매입형) 주택이 대상이다. 비수도권은 각각 6억원과 2억원이다.

1주택자가 이런 조건의 비아파트를 사서 임대등록하면, 해당 주택은 주택 수에서 제외되고 이에 따라 양도세·종부세 등에서 1가구 1주택자로서의 특례를 인정받는다.

장기적으로는 등록임대주택 재고를 늘리려는 정부의 포석이 깔려 있다. 국토부는 동시에 임대보증 가입 기준을 강화해 전세사기 예방에도 힘을 쏟는다.

공시가격 산정 비율 조정, 부채비율 90% 기준 적용, 감정평가액 반영 등 세부 규정을 도입해 집값 부풀리기를 차단하려는 목적이다.

“집값 안 오르면 의미 없다”

하지만 집주인들의 반응은 미지근하다. 실익이 불확실한 데다 제도의 지속성에 대한 불신이 크기 때문이다. 특히 아파트는 제외 대상이라는 점과 의무 임대 기간이 늘어난 점이 매력도를 떨어뜨리고 있다.

한 업계 관계자는 “빌라 매입 후 6년 동안 묶어둬야 하는데, 시세가 오르지 않으면 양도세 혜택은 무의미하다”며 “요즘 같은 시장 분위기에선 되려 손해일 수 있다”고 우려했다.

실제로 LH를 비롯한 공공 공급이 비아파트 시장에 대거 투입되며, 빌라 가격 하락 가능성도 제기되고 있다.

임대료 인상도 직전 계약 대비 5% 이내로 제한돼 수익률 기대는 낮다. 한 임대사업자는 “실제 수익은 미미한데 의무만 늘어난다”며 “정부가 시장 안정을 위한 의도는 알겠지만 현실과는 거리가 있다”고 말했다.

제도권 확대 기대감…“중장기 효과는 가능성 있어”

전문가들 사이에서도 평가가 엇갈린다. 우대빵연구소 심형석 소장은 “전세사기 여파로 임차 수요 자체가 줄었고, 월세 전환 흐름과 대출 규제까지 겹쳐 임대인의 진입 장벽은 높아졌다”고 진단했다.

중장기적으로는 긍정적 효과를 내다보는 시각도 있다. 우리은행 함영진 부동산리서치랩장은 “제도 부활로 임대사업자가 늘면 역세권 신축 비아파트 수요가 증가할 수 있다”며 “전세사기로 위축된 공급이 점차 회복될 것”이라고 분석했다.

단기임대의 부활은 제도권 임대주택 확대라는 정부의 명분을 등에 업고 있지만, 아직 그 효과는 불투명하다. 실익도 없고 신뢰도 얻지 못한다면, 이 제도는 또다시 ‘반짝’ 정책으로 그칠 수밖에 없다.

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