집값 잡는다더니 “말이 다르잖아요”… 서민들만 완전히 뒤통수 맞은 상황, 이제 어쩌나

전셋값 22주 연속 상승세
입주 물량 절벽에 전세대란 조짐
임대차 2법 손질 다시 도마 위로

서울 전세시장이 빠르게 불안정해지고 있다.

전셋값이 22주 연속 오르면서 실수요자들의 부담이 빠르게 늘고 있다. 또한 전세 매물 역 줄어들며 임차인들은 대안을 찾기 어려운 상황에 놓였다.

시장에서는 정부의 규제가 오히려 시장 혼란을 키우고 있다는 지적도 나온다.

서울 전세값 22주 연속 상승… 매물은 ‘감소’

한국부동산원에 따르면 7월 첫째 주 서울 아파트 전세가격은 평균 0.07% 오르며 22주 연속 상승세를 기록했다. 현재 서울의 전세수급지수는 101.8로, 수요가 공급을 앞지른 상태다.

전세 매물은 빠르게 줄고 있다. 서울 아파트 전세 매물은 최근 2만 4819건으로, 3개월 전보다 11.7% 감소했다. 특히 6월 27일부터 시행된 대출 규제로 ‘갭투자’가 막히면서 민간 전세 공급은 더 줄어들 것으로 보인다.

전세 수급 불균형은 앞으로 더 악화될 가능성이 크다. 시장에서는 전세 매물 감소 속도가 더 빨라질 수 있다는 우려가 확산되고 있다.

입주 물량 감소에 전입 의무까지… 악재 겹쳐

전세난을 부추기는 또 다른 요인은 입주 물량 부족이다. 올해 서울 아파트 입주 예정 물량은 약 4만 6000가구이며, 내년에는 2만 4000가구로 절반 가까이 줄어든다.

2026년에는 서울의 연간 수요(약 5만 가구)에 한참 못 미치는 수준으로 예측된다.

여기에 금융당국이 수도권과 규제지역 내 주택 매입 시 6개월 내 전입을 의무화하면서, 다주택자들이 공급하던 전세 물량도 줄어들고 있다.

서정렬 영산대 부동산학과 교수는 “서울 등 수도권은 원래 전세 매물이 부족한 지역인데, 전입 의무 규제로 인해 공급이 더 줄어들 가능성이 크다”고 말했다.

임대차 2법, 다시 손질될까

전세시장 불안이 커지면서 ‘임대차 2법’ 개편 논의가 다시 수면 위로 떠오르고 있다. 임대차 2법은 2020년 도입된 제도로, 세입자 보호를 위해 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 도입한 것이 핵심이다.

제도 도입 이후 기존 세입자에게는 주거 안정 효과가 있었지만, 신규 세입자는 시세보다 높은 임대료를 부담해야 하는 이중가격 문제가 발생했다. 또한, 전세 매물 감소와 시장 왜곡 문제도 지적돼 왔다.

지난해에는 무제한 계약갱신을 골자로 한 개정안이 발의됐지만, 시장 반발로 철회됐다. 그러나 당시 법안에 공동발의한 의원들이 다수 존재해 유사한 논의가 다시 제기될 가능성도 있다.

심형석 우대빵부동산연구소장은 “전세시장이 지금처럼 불안정한 상태로 이어지면, 정부가 제도 개정에 나설 가능성이 높다”고 말했다.

다만 “임대인과 임차인 모두에게 부담이 될 수 있기 때문에 신중한 접근이 필요하다”고 덧붙였다.

정책 혼선에 실수요자만 피해

전문가들은 임대차 2법 개정이 이중가격 해소와 전세 매물 회복에 긍정적 영향을 줄 수 있다고 본다. 하지만 정책 변화가 급격하게 이뤄지면 오히려 시장 혼란이 커질 수 있다는 우려도 제기된다.

전입 의무 강화, 입주 물량 감소, 토지거래허가구역 확대 등이 겹치면서 서울 주요 지역의 전세 공급은 더 줄어들 가능성이 크다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 “전입 의무와 거래 제한이 계속되면 전세 물량은 더 줄어들고, 전셋값은 더 오를 수 있다”며 “과거 임대차법 시행 초기에 겪은 시장 혼란이 반복될 수 있다”고 지적했다.

임대차 2법의 순기능과 부작용이 동시에 나타나고 있는 지금, 정부는 보다 명확한 정책 방향을 제시할 필요가 있다.

시장 안정과 세입자 보호라는 두 가지 목표 사이에서 균형을 잡는 일이 무엇보다 중요하다.

계속되는 규제와 불확실성 속에서 피해는 고스란히 실수요자에게 돌아가고 있다. 혼란을 줄이기 위한 신속하면서도 정교한 대응이 요구되는 시점이다.

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