성공사례 ‘가뭄에 콩나듯’…지주택, 서울시 개입에도 ‘아슬아슬’

서울시가 일명 ‘지옥주택조합’이라 불리는 지역주택조합(지주택) 사업 정상화를 위해 팔을 걷었다. 사업이 잘 진행되는 곳은 더 신속하게, 반대로 사업이 장기간 정체된 곳은 피해를 키우기 전에 중단할 수 있도록 행정지원을 한단 방침이다.

전문가들은 지주택 사업 자체가 성공 가능성을 점치기 힘들고 불안정한 운영 방식 등을 획기적으로 개선하지 않는 이상 시의 지원에 따른 사업 정상화 효과는 크지 않을 거라 입을 모은다.

21일 서울시에 따르면 시는 최근 ▲기존 또는 신규 지주택 조합 관리 ▲제도개선을 비롯한 공공지원 강화 등을 골자로 한 ‘서울형 지역주택조합 관리방안’을 발표했다.

지주택은 일반적인 재개발·재건축과 달리 사실상 ‘맨땅’에서 시작하는 사업이다. 동일지역범위(시·도)에 거주하는 무주택자 또는 전용 85㎡ 이하 1주택자 등 주민들이 모여 조합을 설립하고, 사업 추진 지역의 토지를 매입해 공동주택을 건립하는 방식이다.

조합원들이 사업 시행의 주체가 돼 자금을 집행하기 때문에 일반분양 아파트 대비 분양가가 훨씬 낮다. 일정 요건만 충족하면 누구나 조합원 자격을 얻을 수 있단 점도 특징이다.

저렴하게 내 집 마련이 가능하지만, 사업의 안전성이 떨어진단 점은 지주택의 취약점으로 꼽힌다. 토지를 확보하지 않은 상태에서 분양하기 때문에 향후 사업 지연이나 중도 포기 시 피해는 고스란히 조합원의 몫으로 돌아간다.

조합원 수가 부족하면 토지 확보 및 시공사에 치러야 할 공사대금 확보가 어려워질 수 있고, 사업이 지체되면 그에 따른 비용 부담도 불어난다. 상대적으로 전문성을 갖추지 못한 조합원들이 사업 추제가 되기 때문에 일부 깜깜이 조합 운영으로 인한 재산 피해 사례도 적지 않다.

서울시에 따르면 지난 4월 기준 118곳의 지주택 사업지 중 사업계획승인을 받아 실질적인 사업 추진이 가능한 곳은 17곳(14.4%)에 그쳤다. 전체의 73.7%인 87곳은 조합원 모집신고 단계에 멈춰 있다. 여기에 조합설립인가 단계에 있는 14곳까지 더해 101곳 사업지 가운데 84곳은 일몰기한이 경과한 것으로 집계됐다.

시는 지주택 사업이 제대로 추진되는 곳을 찾아보기 힘든 만큼 공공지원을 강화한단 방침이다. 총회 시 공공변호사가 입회하고, 서울형 표준규약을 마련해 배포한다.

일몰기한이 지나 정체된 곳은 관련 법에 따라 자진 해산을 독려한다. 구청장이 ‘직권 해산’을 추진할 대상지를 찾아 전문가 합동 청산지원반을 파견하기로 했다. 다만 이는 법 개정 사항이어서 당장 시행을 가늠하기 힘들다.

지주택 난립을 막고 허위·과장된 정보로 주민들을 현혹하지 않도록 사업 문턱도 높인다. 지주택 난립을 막기 위해 사업 문턱도 높인다. 현행 조합원 모집 이후 지구단위계획을 결정하는데, 시는 지구단위계획 결정 이후 조합원 모집신고를 처리하도록 절차를 개선했다.

전문가들은 일부 행정지원을 받은 지주택의 경우 사업을 다소 앞당길 수는 있겠지만, 근본적으로 지주택이 안고 있는 문제를 해결하긴 힘들단 견해다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “모든 정비사업이 그렇듯 지주택도 돈 때문에 문제가 생긴다. 서울시가 인허가 절차를 간소화하거나 용적률을 높이는 등 사업성을 제고하는 정도의 도움은 줄 수 있지만, 돈 문제까지 해결해줄 수는 없다”며 “사업이 정체됐다고 구청장이 개입해 조합을 해산시켰을 때, 조합원들의 이해관계가 어떻게 되느냐에 따라 또 다른 분쟁의 소지가 발생할 수 있다. 시가 개입해서 해결될 문제였다면 지주택이 가진 문제는 진작 사라졌을 것”이라고 설명했다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 “사업 성공 확률이 상당히 낮음에도 성공사례가 나오니까 지주택을 진행하는 곳들이 계속 있는 것. 시가 사업 성공률을 높여준다면 획기적이진 않겠지만 어느 정도 도움은 될 것”이라면서도 “지주택 자체가 조합장에게 모든 것을 맡기는 방식이어서 각종 피해 사례가 끊이지 않는다. 조합원들이 스스로 본인 사업임을 인식하고 적극적으로 사업에 나서야 한다”고 말했다.

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