HUG, 전세·임대보증 감정평가 열어줬지만…“감평 결과 통보 하세월”

주택도시보증공사(HUG)의 전세반환보증 가입 시 주택가격 산정에 활용되는 HUG인정 감정평가 적용 범위가 임대보증까지 확대될 전망이다.

비아파트 시세 하락으로 보증 가입 문턱이 높아지자 이를 일부 완화하기 위해 도입됐는데, 임대인들은 감정평가법인이 5개에 불과해 주택가격 산정 절차가 지연될 것을 우려하고 있다.

1일 HUG와 국토교통부 등에 따르면 임대보증 가입 시에도 HUG인정 감정평가가 활용될 수 있도록 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 시행령 개정을 추진 중이다.

지난해 HUG는 내규를 개정해 전세반환보증 가입을 위한 주택가격 산정 시 공시가격 대신 HUG가 지정한 감정평가 법인을 활용하는 방안을 도입했다.

이는 전세사기 이후 보증가입 기준이 급격히 강화되면서 역전세 현상이 확산되고 있다는 지적에 따라 이뤄진 개선 조치다.

HUG는 전세사기로 보증사고가 급증하자 전세·임대보증 가입 기준을 공시가격 150%(공시가격 150%·담보인정비율 100%)에서 126%(공시가격 140%·담보인정비율 90%)로 낮춘 바 있다.

이후 임대인들은 보증 가입 요건을 고려해 보증금을 낮추기 시작했고, 오히려 이 때문에 전세보증금 시세가 하락하는 등 역전세난이 심화되고 있다는 임대인들의 불만이 커지기 시작했다.

특히 공시가격 현실화율이 윤석열 정부 들어 2020년 수준으로 동결돼 전반적인 공시가격 자체가 낮아진 데다 비아파트 기피 현상으로 주택 시세마저 하락하자 전세·임대보증 가입 기준이 더욱 엄격해지기도 했다.

결국 비아파트 임대시장 불안이 지속되자 정부는 주택가격 산정 시 감정평가액을 활용할 수 있도록 대안을 마련했다.

다만 임대인과 감정평가 법인이 전세보증금을 높이고자 감정평가 금액을 부풀리는 ‘업(UP) 감정’이 전세사기 한 유형으로 드러났던 만큼, HUG는 지난해 7월 입찰을 통해 5개 법인을 선정한 뒤 해당 법인에서만 감정평가를 받도록 하고 있다.

문제는 감정평가 감정평가법인이 소수여서 평가 결과를 받기까지 상당한 시간이 소요된다는 점이다.

제도가 개편되기 전에는 HUG가 선정한 33개 감정평가법인 중 임대인이 한 곳을 선택해 직접 평가를 의뢰하는 방식으로 운영됐지만 현재는 HUG를 통해 소수의 감정평가법인으로부터 평가를 받아야 한다.

고객이 HUG에 감정평가를 신청하면 HUG가 5개 평가기관 중 무작위로 평가기관을 배정하고 예비감정을 진행한 뒤 고객에 통보한다. 고객은 예비감정 결과를 보고 정식감정을 의뢰할 수 있으며 이를 통해 산출되는 감정평가액을 전세보증 가입 시 활용할 수 있다. 이때 감정평가법인은 비공개로 운영된다.

HUG는 모든 절차가 마무리되는 데 2~3주의 시간이 소요된다는 입장이지만 실제 감정평가를 의뢰한 임대인들은 한 달이 훌쩍 넘는 시간이 소요돼 전전긍긍하고 있다고 호소한다.

임대인 A씨는 “지난해 12월 전세보증 갱신을 위해 HUG인정 감정평가를 신청했는데 3주 정도 시간이 소요됐다”며 “통상 계약과 보증 갱신을 할 때 주어지는 시간이 한 달 정도인데, 3주면 너무 빡빡하다”고 말했다.

이어 “그나마 작년에 신청한 건 빠르게 진행된 편”이라며 “이달 3일에 신청한 건은 아직도 예비 감정평가 결과조차 나오지 않았다”고도 했다.

특히 향후 민특법 시행령 개정으로 HUG인정 감정평가 적용 범위가 임대보증까지 확대될 경우 감정평가 신청 건수가 급격히 늘어나 업무가 마비될 수 있다는 우려도 나온다.

임대인 B씨는 “전세보증은 임차인 선택으로 가입하는 거지만 임대보증은 임대사업자가 의무가입해야 하는데 기한 내에 가입하지 않으면 벌금을 물어야 한다”며 “임대보증으로 범위가 넓어지면 신청이 폭증할텐데 의무가입 기간 내 평가 결과가 나오지 않으면 어떻게 하나”고 반문했다.

이에 한국임대인연합회는 지난달 26일 오후 HUG 경기남부지사를 방문해 HUG인정 감정평가 철회 등을 요구하는 민원을 제기하기도 했다.

임대인들의 지적에도 HUG는 감정평가법인 개수가 임대보증 신청 수요까지 고려한 결과라는 입장이다.

HUG 관계자는 “지난해 7월 HUG인정 감정평가 업무 수행을 위한 감정평가 법인 입찰 당시 전세보증 이외 임대보증도 과업범위에 포함했다”며 “해당 입찰은 업무량 등을 감안해 공동수급도 가능하도록 했으며 최종적으로 5개 법인으로 구성된 1개의 공동수급체가 낙찰자로 선정됐다”고 설명했다.

이어 “감정평가 신청 건수 등에 대한 모니터링을 통해 감정평가법인의 추가 인력을 요청하는 등 업무 지연이 발생하지 않도록 관리할 예정”이라고 덧붙였다.

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