“다 지은 새 아파트인데도 안 팔린다”
미분양 속출, 정부 대책 효과 있을까
준공 후에도 팔리지 않는 이른바 ‘악성 미분양’이 10년 만에 최악의 수준을 기록했다.
정부는 미분양 해소를 위해 대출 규제 완화를 검토 중이지만, 시장 반응은 냉담하다.
국토교통부가 발표한 ‘2024년 12월 주택통계’에 따르면 전국 미분양 주택은 7만173가구로 집계됐다. 지난해 7월부터 11월까지 감소세를 보였으나, 12월 한 달 만에 5027가구가 늘어나면서 다시 증가세로 돌아섰다.
특히 준공 후에도 팔리지 않는 ‘악성 미분양’은 2만1480가구로, 2014년 7월(2만312가구) 이후 10년 5개월 만에 처음으로 2만 가구를 넘겼다.
대출 규제 완화, 해결책 될까?
정부는 미분양 해소를 위해 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 한시적으로 완화하는 방안을 검토 중이다.
하지만 전문가들은 이 대책이 실효성이 부족하다고 지적한다. 부동산 시장 분석에 따르면 “대출 규제를 완화하면 일부 수요는 생길 수 있지만, 지방 부동산 시장 자체가 매력적이지 않은 상황이 문제”라는 의견이 나온다.
또한 “지방은 집값이 수도권보다 낮아 이미 DSR 규제가 덜 적용되는데도 매수자가 없는 것이 핵심”이라며 “단순한 대출 완화만으로는 효과가 미미할 것”이라는 분석도 있다.
정부의 대출 규제 완화 조치가 미분양 해결책으로는 한계가 있다는 의견이 지배적이다.
이에 따라 과거 시행됐던 미분양 주택 구입자 대상 양도소득세 전액 면제, 분양권 전매제한 완화 등 세제 혜택이 필요하다는 조언도 나온다.
전문가들은 “과거 정부가 미분양 해소를 위해 세제 혜택을 제공한 뒤 경기가 반등하면서 정책 효과가 극대화됐다”며 “지금도 세금 감면 등의 추가 조치가 필요하다”고 강조했다.
지방 경제 활성화가 핵심 해결책
또한, 법인과 임대사업자에 대한 혜택을 확대해야 한다는 주장도 있다.
시장 분석에 따르면 “현재 법인이 주택을 매입할 때 적용되는 취득세 중과세율(12%)이 너무 높아 투자자들의 시장 진입이 어렵다”며 “예전처럼 법인이 지방 미분양을 매입하는 방안을 고려해볼 필요가 있다”는 의견이 있다.
또한 “과거에는 민간임대사업자가 아파트 한 동을 통째로 매입해 미분양 해소에 기여했지만, 현재는 세제 혜택이 없어 시장에서 사라졌다”는 분석도 나온다.
더 근본적인 해결책으로는 지방 경제 활성화가 필요하다는 지적도 있다. 부동산 전문가들은 “지방 부동산 시장은 정책이나 금리보다 해당 지역 경제에 따라 좌우되는 경우가 많다”며 “미분양 문제를 해결하려면 지방 경제를 어떻게 살릴지에 대한 고민이 선행돼야 한다”고 강조했다.
또한 “과거 혁신도시 프로젝트가 진행될 때 기업이 지방으로 이전하면서 자연스럽게 주택 수요가 늘어났다”며 “지방 부동산 시장 안정화를 위해 기업 유치와 인구 유입 정책이 필요하다”는 의견도 있다.
현재 정부와 여당은 비수도권 미분양 주택 해소를 위해 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화를 요청한 상태다.
김상훈 국민의힘 정책위의장은 “비수도권 미분양 사태를 해결하기 위해 금융위원회와 국토부에 DSR 완화를 요청했고, 금융위가 면밀히 검토하겠다고 답변했다”고 밝혔다.
하지만 전문가들은 정부의 규제 완화 조치가 미분양 해소에 얼마나 실효성을 가질지에 대해 여전히 의문을 제기하고 있다.
단순한 대출 규제 완화가 아니라, 지방 부동산 시장의 근본적인 문제 해결을 위한 종합적인 정책이 필요하다는 목소리가 크다.
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