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서울 강남3구(강남·서초·송파) 아파트 한 채로 서울 비강남3구 아파트 두 채를 살 수 있는 것으로 나타났다. 서울과 경기·인천 아파트값 격차는 2.3배였다.
16일 우리은행 자산관리컨설팅센터 조사에 따르면 2022년 3.3㎡당 3178만원으로 좁혀졌던 강남3구와 비강남3구 서울지역 아파트의 매매가 간극이 최근 다시 벌어지고 있다. 2023년 3309만원에서 2024년 3월 3372만원으로 확대되며 2022년(3178만원) 대비 194만원이나 집값 격차가 커졌다.
강남3구는 조정대상지역 등 규제지역으로 묶여있고 저리 대출인 신생아특례보금자리론 이용(매매 9억원 이하 5억원 한도내 대출 등) 등에 제한이 있지만 집값 조정기 급매물 매입수요 유입과 시장 회복기 자산가치 상승에 대한 기대치가 선반영하며 비교적 빠른 시장 회복을 보이고 있다. 안전진단 규제 완화를 담은 1·10대책과 재건축초과이익환수에 대한 개정에 이어 최근 신규 분양시장에서의 청약열기가 강남권 매입 선호도를 높였다는 분석이다.
3.3㎡당 강남 3구 아파트 가격으로 서울 비강남3구 아파트 가격을 나눈 배율을 살펴보면 집값 호황기인 2020~2022년 1.9배로 배율이 감소했다. 하지만 집값이 하향조정세를 탄 2023년~2024년엔 2배로 관련 수치가 증가했다.집값 대세 상승기엔 영끌 및 패닉바잉 등으로 서울 강남·북 등 대부분 집값이 동반 상승하는 분위기였지만 시장 침체기엔 수요자의 자산선택이 제한되며 대기수요 높은 지역으로 차별화 양상이 커지고 있다.
수도권 내 서울과 경기·인천간 아파트 매매가격 격차도 꾸준히 확대했다. 2015년 3.3㎡당 792만원이었던 격차는 2017년 1121만원으로 첫 1000만원대로 간극이 벌어졌다. 2021년엔 3.3㎡당 2280만원으로 가격차가 발생하는 등 2013년이후 8년간 집값 차이가 커졌다. 2022년 하반기 급격한 기준금리 인상으로 수도권 전반의 주택매입 수요가 위축되기 시작하자 2259만원으로 집값 격차가 감소했고 2023년 GTX 교통호재와 1기신도시 등 노후계획도시 정비사업 추진 호재 등이 힘을 받았다. 서울과 경기·인천지역의 가격차는 2231만원으로 좁혀졌다.
하지만 올해 1분기 들어 서울 전세가격 상승과 강남권 및 한강변 주변의 급매물 매입수요가 발현된 서울 아파트 가격이 다시 상승하면서 경기·인천과의 가격차가 2261만원으로 다시 벌어지고 있다.
서울과 경기·인천의 3.3㎡당 아파트 매매가격 배율은 2015년 1.8배에서 2017년 2배로 확대된 이후 2019년 2.5배로 고점을 기록했다. 2023년과 2024년 3월 현재는 2.3배를 유지하고 있다. 경기·인천에 비해 서울 아파트 매매가격이 빠르게 상승하며 관련 배율도 좀처럼 좁혀지지 못하는 분위기다. 2024년 3월 현재 서울 3.3㎡당 매매가는 4040만원, 경기·인천지역은 1779만원을 기록하며 아파트 매매가 차이는 2261만원을 나타냈다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “전국 인구의 절반이 거주하는 수도권의 밀집도가 지속되되면서 수도권 주택 시장도 지역내 부동산 업황과 개별 호재, 수급에 따라 가격 편차가 끊임없이 변주하고 있다” 며 “당분간 서울을 중심으로 한 집값 양극화와 수요 쏠림이 조금 더 지속될 전망”이라고 말했다.
