신탁주택 전세사기 피하려면…”사전 동의 등 대출요건 확인”

서울 여의도 금융감독원 본원 전경. ⓒ금융감독원

전세대출을 받을 때 임차주택에 신탁등기가 설정돼 있다면 신탁사의 동의 여부 등 대출요건을 반드시 확인해야 전세사기를 피할 수 있다.

금융감독원은 주요 민원사례를 통해 은행 대출 이용 시 소비자가 유의해야 할 사항을 8일 안내했다.

우선 금감원은 주택의 원소유자가 주택을 신탁사에 신탁하는 경우 주택의 소유권이 신탁사로 이전되므로, 해당 주택을 임차하려 할 때에는 임대차계약에 대한 신탁사와 우선 수익자의 동의를 받아야 전세사기 피해를 예방할 수 있다고 강조했다.

신탁등기된 주택을 임차하는 경우 대출 실행일에 신탁등기를 말소하는 조건으로 주택도시보증공사 등으로부터 전세금안심대출을 받을 수 있다. 다만 대출실행 시점에 신탁등기 말소가 이뤄지지 않은 경우 기한이익이 상실돼 보증사고로 간주될 수 있으므로 유의해야 한다.

아울러 금감원은 주택담보대출 이자율에는 실행일의 기준금리가 반영되므로 실제 수준은 그와 달라질 수 있다고 설명했다. 은행은 대출금리 예상 조회화면과 심사결과 화면에서 금리변동 가능성을 안내해야 한다.

또 주담대를 받은 지 3년 경과 후 상환하는 경우에도 최초 대출금액을 증액했다면 중도상환수수료가 부과될 수 있다.

이는 대출 기간 중 금액을 증액하는 경우 기존 계약과 사실상 동일한 계약으로 보기 어렵기 때문이다. 금리‧만기조건 변경 등과 같이 주요 내용의 변경이 없는 재약정이라면 사실상 동일한 계약으로 볼 수 있으나, 대출금액이 기존 대출계약보다 증액된다면 계약의 주요 내용이 변경된 것이므로 신규 계약에 해당한다. 다만 대출금액 증액 시점부터 3년 경과 시 중도상환수수료 면제가 가능하다.

이밖에 해외 체류기간 중 대출만기가 도래하는 경우 만기연장 처리를 하지 않으면 대출금에 연체가 발생하므로 만기연장 여부를 미리 확인할 것을 추천했다.

금감원 관계자는 “해외파견 근무 등으로 장기 해외체류 중 대출 만기일이 도래하는 경우 만기연장 여부 등을 은행에 사전 확인해야 연체발생‧신용도 하락 등의 불이익을 방지할 수 있다”고 말했다.