전국 집값이 내려가는 상황에서도 서울 아파트값은 나홀로 상승하는 모습을 보이고 있어요. 서울을 포함한 수도권도 다시 하락으로 전환했죠. 지방의 약세는 여전하고요.
전문가들은 당분간 수도권 집값처럼 금리에 따라 미세한 움직임은 있겠지만 장기간 움직임이 크지 않은 보합장세가 지속할 것으로 보고 있어요. 물론 ‘서울’은 빼고요. 특히 강남권과 마용성(마포·용산·성동) 등을 중심으로 서울 아파트값 상승이 이어질 것으로 보는 시각이 우세해요.
총선 전까지 미뤘던 투자 심리도 총선 후 4년을 다시 기다리기 힘들다는 판단에 투자결정을 내리고 있다는 점도 시장에 영향을 미치고 있다는 해석이 나와요.
집값 계속 오를까? ‘서울’만, 수도권은 하락 전환
한국부동산원에 따르면 4월 다섯째주(29일 기준) 전국 아파트 매매가격지수는 전주에 이은 -0.02%를 기록했습니다. 서울은 전주와 동일한 0.03% 상승을 기록했어요. 6주 연속 집값이 오르는 모습이에요.
반면 수도권은 전주 보합(0.0%)에서 -0.01%로 하락 전환했어요. 지방은 -0.04%로 전주(-0.03%) 대비 하락폭이 커졌고요.
전국 평균 집값이 반년 가까이 하락 중이지만 서울만 상승세를 이어가고 있는데요. 당분간 서울 특정지역을 중심으로 이런 장세가 지속할 것으로 보는 시각이 우세합니다.
한국부동산원은 서울 집값과 관련해 “일부 지역 선호단지에서 상승거래가 발생하고, 매도희망가격이 상승하는 등 지역·단지별로 혼조세를 보이며 상승을 유지하고 있다”고 분석했어요.
실제 25개 자치구 가운데 21곳이 상승을 기록했는데요. 눈에 띄는 곳은 단연 강남 3구(서초·강남·송파)와 마용성(마포·용산·성동)입니다.
마포(0.08%), 용산(0.05%)은 전주 대비 상승폭은 줄었지만 크게 올랐고요. 성동(0.15%)은 25개 자치구 중 가장 큰 오름세를 보였어요. 서초(0.05%), 송파(0.04%), 강남(0.05%)도 높은 상승세를 이어가고 있고요. 서남권인 영등포(0.07%) 동작(0.07%)도 전주 대비 상승폭이 커졌어요.
송승현 도시와경제 대표는 “서울에서도 특히 강남과 마·용·성 중심으로 상승 흐름이 이어질 것으로 본다”면서 “임장 등으로 투자가 늘어나는 계절적 요인에다 총선 전 투자를 미뤘던 투자자들이 4년을 더 기다리기는 어렵다는 판단에서 투자 결정을 내리고 있는 것으로 보인다”고 분석했어요.
이어 “하반기 금리 인하 시기가 불투명해지긴 했지만 금리 동결이나 인하에 대한 시장 기대가 있고 신규 공급 부족 문제, 소비자 매수 심리 등에 비춰 봤을 때도 상승 쪽으로 유지될 가능성이 크다”고 내다봤어요.
인천은 보합에서 0.02%로 다시 상승 전환했어요. 미추홀구(-0.02%), 중구(-0.01%)는 하락했지만 동구(0.04%), 계양구(0.03%), 연수구(0.02%)에서 상승하는 모습을 보였어요.
경기는 -0.03%로 하락폭을 유지했어요. 수원 영통구(0.10%), 고양 덕양구(0.06%)에서 대단지, 신축 위주로 상승했지만 안성시(-0.12%), 양주시(-0.11%), 과천시(-0.11%) 등에서 하락이 컸어요.
신축과 구축 간 매매가격 차이도 벌어지고 있다고 해요. 총선 이후 정부가 내놓은 규제 완화책에 대한 불확실성이 커지고 공사비가 올라 수익성이 낮아지면서 재건축 대상단지나 노후 단지들에 대한 관심도가 떨어지고 있어서예요.
한국부동산원에 따르면 준공 15년 이하 서울 아파트 가격 변동률은 작년 1월에서 올해 3월까지 0.9포인트 상승한 반면, 15년을 초과한 아파트는 1.2포인트 하락한 것으로 집계됐어요.
전문가들은 시장이 실수요 중심으로 움직이면서 준신축에 수요가 집중되고 있다고 봤어요. 정보현 NH투자증권 부동산 수석연구원은 “사용가치가 높은 준신축 또는 신축에 수요가 집중되고 있다”면서 “‘똘똘한 한 채’ 선호로 신축과 구축 간 가격 차별화 가능성이 더욱 커질 것”이라고 전망했어요.
윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원도 “재건축 대상, 20년 이상 노후화된 단지는 현재 공사비 문제 등으로 추진이 어려워 상승 여력이 없다”면서 “신축도 분양가가 너무 높아진 상태여서 준신축 중심으로 수요와 가격 상승이 예상된다”고 말했어요.
전셋값 고공행진…서울-지방 격차 커져
전셋값 고공행진도 이어지고 있어요. 지방만 빼고요. 전국 주간 아파트 전세가격지수는 전주와 동일한 0.02% 상승을 기록했어요. 서울(0.07%), 수도권(0.07%) 모두 전주와 동일한 변동폭을 기록했고요. 지방(-0.01%)은 하락폭이 축소됐어요.
서울 전셋값은 거의 1년간 오름세를 보이고 있어요. 작년 5월 넷째주(0.01%) 이후 50주째 상승 중이거든요. 서울 25개 자치구 모두 상승을 기록했어요. 서울 전셋값 상승이 가속하는 모습이에요.
한국부동산원은 매물 부족 현상을 이유로 꼽았어요. 가장 높은 상승률을 보인 곳은 성동(0.15%)이었어요. 이어 노원(0.12%), 은평(0.11%), 광진(0.11%) 순으로 상승폭이 높았어요.
경기 아파트의 전셋값은 0.06%에서 0.05%로 상승폭이 줄었어요. 성남 중원구(0.30%), 광명시(0.23%), 안산 단원구(0.22%) 등은 크게 올랐고요. 과천시는 -0.14%의 변동률을 보였어요. 부동산원은 “신규 입주 물량 영향이 있는 부림동 위주로 내렸다”고 설명했고요.
인천 전셋값은 0.09%에서 0.10%로 상승폭이 커졌어요. 부평구(0.19%), 서구(0.13%), 미추홀구(0.10%)에서 높았고 중구(-0.22%)는 영동도 위주로 전셋값이 내렸어요.
윤수민 위원은 “전셋값이 상승세이긴 하지만 상승률 자체는 예상보다 완만한 수준”이라며 “공급 측면에서 전세가 줄긴 했지만 빌라 등이 전세에서 월세로 넘어가는 반전세 등 과도기 모습을 보이면서 일부 완충 작용을 하고 있다”고 분석했어요.
지방 전셋값은 -0.02%에서 -0.01%로 하락폭이 줄었지만 서울과 격차가 벌어지고 있어요. 서울 전셋값이 전국 평균의 약 두배 수준으로 올랐거든요.
부동산R114가 제공한 월간 평균 전세가격 동향에 따르면 지난 3월 전국 평균 전셋값은 3.3㎡당 930만원, 서울은 이 두배 수준인 1797만원을 기록했어요. 지난해 3월 1644만원에서 이후 계속 상승 중이에요.
지난해 3월 전국 평균 전셋값은 871만원으로 1년 동안 6.8% 올랐는데요. 이 기간 서울은 9.3% 올랐어요.
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