금리 인하에도 모기지 금리는 ‘요지부동’

연방준비제도(Fed)가 세 차례 연속 기준금리를 인하했다. 노동시장이 둔화되는 흐름에 대응하기 위한 ‘매파적(hawkish) 인하’ 조치로, 이번 0.25%포인트 인하로 기준금리 범위는 3.5~3.75%가 됐다. 그러나 경제학자와 주택시장 전문가들은 잠재적 주택 구매자들이 기대했던 수준으로 모기지 금리가 떨어지지는 않을 것이라고 경고한다.

레드핀(Redfin)의 경제연구 책임자 천자오(Chen Zhao)는 최근 게시한 글에서 “연준의 12월 금리 인하는 이미 시장에 가격 반영이 끝났기 때문에, 모기지 금리를 움직이지 못할 것”이라고 밝혔다.

연준은 은행 간 적용되는 연방기금금리(Fed Funds Rate)를 통제하는데, 이는 신용카드·개인대출·주택담보대출 외 대출과 밀접하게 연결된다. 반면 30년 고정 모기지 금리는 장기대출이기 때문에, 10년물 미 국채나 모기지담보증권(MBS) 수익률과 더 직접적으로 연동된다.

모기지 업계에서 43년 경력을 가진 멜리사 콘(Melissa Cohn) 윌리엄 레이비스 모기지 부사장은 포춘과의 인터뷰에서 “이번 금리 인하는 시장 예상과 일치했기 때문에 충격이 없다”며, “진짜 변곡점은 향후 발표될 고용 및 물가 지표에서 나타날 것”이라고 말했다. “향후 채권금리와 모기지 금리는 향후 공개될 경제 데이터가 결정할 것”이라는 설명이다.

현재 미국의 평균 30년 고정 모기지 금리는 6.3%다. 팬데믹 시기 3% 이하를 기억하는 구매자들에게는 높은 수준이지만, 2023년 10월 기록한 8%대 고점에 비하면 많이 내려온 상태다. 천자오는 “위원회의 경제전망과 파월 의장의 발언을 보면 당분간 추가 금리 인하는 없을 것”이라며 이렇게 말했다.

“3%대 물가와 약화되고 있지만 경기침체는 아닌 노동시장 여건을 감안하면, 연준은 당분간 금리를 동결할 가능성이 높다. 모기지 금리 역시 크게 떨어지거나 오르지 않을 것이다.”

모기지 금리는 주택 구매를 좌우하는 여러 요인 중 하나다. 팬데믹 시기의 주택시장 과열을 기억하면 금리가 결정적 요소처럼 느껴질 수 있지만, 실상은 금리보다 집값이 훨씬 더 큰 장벽이다.

올해 초 질로우(Zillow)는 충격적인 보고서를 발표했다. “미국 주요 도시 중 일부는 모기지 금리가 0%라도 집 구매가 불가능하다.” 즉, 이자 비용이 아예 없어도 평균 가계 소득으로는 집을 살 수 없다는 의미다.

주된 원인은 집값 폭등이다. 2020년 이후 미국 집값은 50% 이상 상승했으며, 이로 인해 신규 구매자는 진입 자체가 막혔고 기존 주택 보유자들도 높은 대체 비용 때문에 매물을 내놓지 않는다.

질로우 경제 분석가 아누슈나 프라카시(Anushna Prakash)는 평균적인 미국 가구가 집을 구매할 수 있는 조건을 만들려면 모기지 금리가 4.43% 수준까지 떨어져야 한다며, 이는 “현실성이 없다”고 말했다.

버지니아주 알링턴의 부동산 중개사이자 모기지 대출 담당자 필리파 메인(Philippa Main)은 포춘에 이렇게 말했다. “모기지 금리가 4%대 중반으로 떨어질 가능성은 매우 낮습니다. 설령 그 수준까지 내려가도 집값은 여전히 역사적으로 높은 수준입니다.”

퍼스트 아메리칸(First American)의 수석 이코노미스트 마크 플레밍(Mark Fleming)은 지난 8월 보고서에서 이렇게 썼다. “높은 금리와 집값으로 고통받던 잠재 구매자들에게 드디어 주택시장이 반응하기 시작했다.” 그는 물가 상승을 고려한 실질 집값을 기반으로 분석하며 다음과 같이 덧붙였다. “오늘날의 집값은 30년 전과 단순 비교할 수 없다.”

/ 글 Sydney Lake & 편집 김다린 기자 quill@fortunekorea.co.kr

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