강남 재건축 현장에서 3.3㎡당 1300만원 공사비가 확정된 데 이어 부산에서도 시공사가 3.3㎡당 1100만원을 웃도는 공사비를 요구했다는 소식이에요.
이러다보니 분담금 무서워 재건축 못하겠네!란 말이 나오고 있어요.
공사비가 오르면 조합원들이 내야 할 분담금이 올라가고, 그럼 일반 분양가도 높아질 수밖에 없죠.
분담금 정확히 알자
요즘 기사에서 재건축 분담금이란 말 자주 나오죠? 그래서 오늘 제대로 짚어보려고 합니다. 말로만 듣던 분담금, 대체 뭐지?
한 마디로 정리하면, 건물을 부수고 다시 건설하는데 드는 비용을 조합원에 분담한 금액입니다.
재건축하면 작고 낡은 집->크고 새집이 되니 그만큼 공사비를 더 내야하는거죠.
1) 감평가부터 받자
그렇다면 먼저 ‘내 물건이 얼마나 가치 있는가’부터 평가를 받아야 합니다. 이걸 감정평가액이라고 해요. 지금은 30점짜리 집이지만 재건축해서 100점으로 만들어 줄테니 이만큼 돈을 더 내(분담금)라고 하는거죠.
같은 평수이지만 인테리어를 한 곳이라면 감평가가 더 높게 나올 수 있어요. 어찌됐든 전문가가 나와서 우리집을 감평해 주고 갑니다.
2) 권리가액을 산정한다
내 물건 감평을 받았죠? 그럼 여기에 비례율을 곱하면 권리가액이 나와요. 이게 웬 갑툭튀냐면, 이것까지 알아야 분담금이 나오거든요. 비례율은 사업성인데요, 이 비례율이 높으면 내 감평가보다 가치가 더 높게 나옵니다.
3) 분담금은 얼마?
감평+권리가액이 나왔으면, 이에 따라 추후 얼마의 돈을 더 내야(분담금) 새 아파트를 받을 수 있는지가 정해집니다.쉽게 생각하면, 조합원분양가에서 권리가액을 빼면 분담금이 나와요.두부 아파트가 재건축하면 두부는 조합원이 돼요.
조합원 분양가는 당연히 일반 분양가보다 저렴하죠. 만약 10억이 된다고 합시다. 두부의 권리가액은 5.5억이라고 해요. 그렇다면 두부가 새집을 얻기 위해 내야 할 분담금은 4.5억이 되는 겁니다.
즉, 권리가액이 높아질수록 두부의 분담금은 적어집니다. 근데 요즘 분담금이 갈수록 높아진다! 조합원들 뿔났다! 이런 기사가 왜 자꾸 나올까요?
분담금이 초기에 확정되는 것이 아니라 여러 요인에 따라 변동될 수 있거든요.
공사 비용이 갈수록 많이 들어간다든지, 공사가 계속 지연되면서 그에 따른 이자 발생이라든지, 국제 정세 등 여러 시장 조건의 변화 등이 해당돼요.
예를 들어 두부가 분담금 2억을 예상했는데, 갑자기 1억을 더 내야 한대요. 그렇다면 조합원들이 ‘이럴 바엔 재건축 안해!’라고 들고 있어날 수 있겠지요.
물론, 재건축 한다고 해서 무조건 분담금을 내야하는 건 아녜요. 오히려 돌려받을 수도 있습니다. 요즘 같아선 극히 드문 일이긴 하지만, 향후 일반분양을 해서 수익이 발생하면 건설·사업 비용 등을 제한 뒤 남으면 돌려받게 됩니다.
[참고: 기적의 재개발 재건축 도서]
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